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Rigenerazione urbana e periferie

Enrico Verga

Enrico Verga

Il fenomeno della urbanizzazione è in continua evoluzione in tutto il mondo. Tuttavia questa tendenza abitativa deve fare i conti con la crescente domanda di terreni edificabili, specialmente nelle grandi città. Invece che costruire su terreni vergini esiste la possibilità di rigenerare preesistenti edifici, siano essi ex fabbriche, centrali energetiche, cascine agricole o palazzine di uffici. Una soluzione che permette di ridare vita a vecchie costruzioni, con la loro storia e tradizioni e non consumare suolo. Facciamo il punto.

Il nuovo vivere

Se osserviamo lo scenario occidentale, dalle grandi città americane sino alla “Greater Milano”, il fenomeno di rigenerazione urbana è manifesto. Tuttavia, all’interno delle stesse città, e relative province, si manifesta sempre più dinamismo: la grande città ha dei costi crescenti, e molti cittadini preferiscono scegliere differenti soluzioni abitative in aree più decentrate o piuttosto nella provincia. Le aree un tempo considerate periferiche, offrono, grazie ai mezzi pubblici e alla crescente possibilità di lavorare da casa, un allettante alternativa per vivere in ambienti più tranquilli, con meno traffico, magari immersi nel verde, in aree suburbane a pochi minuti dalla città e a prezzi più avvicinabili.

“Non solo prezzo più conveniente ma un insieme di nuovi fattori sta ampliando l’interesse del mercato immobiliare per insediamenti di nuova concezione lontano dal centro città.”Spiega Giulio De Carli, membro del comitato scientifico del Geneva UN Charter Centre of Excellence (ExSUF) e fondatore di One Works. “Fra questi la qualità delle unità abitative, fatte di spazi più adeguati alle esigenze non solo delle famiglie, di migliori prestazioni climatiche ed energetiche, di materiali e tecnologie avanzate che comportano costi di gestione inferiori. Alle caratteristiche qualitative della casa si aggiungono, sempre di più, migliori condizioni di accessibilità anche con trasporto pubblico, mobilità locale, spazi aperti e verdi ampi e organizzati. Il fenomeno riguarda la grande città ma sempre più anche i medi e piccoli centri urbani.”

A seguito della pandemia e il mutamento degli standard lavorativi, la casa ha vissuto una nuova rivalutazione per i suoi proprietari. Il tema è familiare anche a Nicola Vedani, Ceo di Bosco orizzontale – Borgo di Vione, progetto di rigenerazione edilizia di antiche cascine agricole. 

In Italia la casa, la proprietà, è un elemento centrale della cultura del vivere, sia come focolare dimestico, sia anche come investimento nel mattone. Negli anni più recenti la casa sta assumendo anche un ruolo centrale nel benessere stesso delle persone. Lo stare bene nel luogo in cui si passa la maggior parte del proprio tempo diventa quindi sempre più importante. La ricerca di uno sfarzo fine a sé stesso è rilevante oramai per pochi che vogliono essere personaggi, diventa invece importante l’armonia degli spazi, la cura dei dettagli, la luminosità e la vista.”

Ovviamente la rigenerazione urbana deve fare i conti con le sfide e le opportunità di operare in differenti contesti. Chiarisce Alessandro Gatti, Ceo del gruppo FG Invest che ha tra le partecipate il developer immobiliare di rigenerazione urbana Rehalta. “Se vogliamo inquadrare l’emergente fenomeno della rigenerazione urbana non possiamo evitare di contestualizzarlo in un quadro mondiale”. Gatti va oltre. “L’obiettivo 11 dell’Agenda 2030 delle Nazioni Unite, parla delle città come centri per nuove idee, per il commercio, la cultura, la scienza, la produttività̀, lo sviluppo sociale e molto altro. Persistono molte sfide poste dall’ambiente urbano: il traffico, la mancanza di fondi per fornire i servizi di base, la scarsità̀ di alloggi adeguati, il degrado delle infrastrutture. Tra le sfide forse più complesse c’è il consumo di suolo. L’Agenda 2030 indica l’obiettivo di ancorare il consumo di suolo alla crescita demografica e definisce obiettivi per la conservazione del suolo stesso, come l’accesso universale a spazi verdi e a spazi pubblici, individuando altresì̀ l’obiettivo di un bilancio non negativo del degrado del territorio entro il 2030. Con questo pensiero in mente ognuno di noi dovrebbe muoversi nello scenario della rigenerazione urbana”.

Anche in EU è stato definito un obiettivo da raggiungere, un consumo netto di suolo pari a zero per il 2050. In termini di supporto pubblico a iniziative private c’è da ricordare che l’art. 1, commi 42-43, della L. n. 160/2019, legge di bilancio 2020, ha assegnato 8,5 mld di euro, periodo 2021-2034, ai comuni con popolazione superiore ai 15.000 abitanti, non capoluogo di provincia, ed ai comuni capoluogo di provincia o sede di città metropolitana, per investimenti in progetti di rigenerazione urbana, nel limite complessivo di 150 mln di euro per l’anno 2021, di 250 mln di euro per l’anno 2022, di 550 mln di euro per ciascuno degli anni 2023 e 2024 e di 700 mln di euro per ciascuno degli anni dal 2025 al 2034. Tale intervento è stato poi recepito tra le linee di investimento finanziate con il PNRR.

A livello nazionale c’è da ricordare anche la mozione approvata dalla Camera dei deputati nel 2022, che impegnava il governo a individuare procedimenti idonei, considerata l’importanza che in tema di interventi di rigenerazione urbana rivestono gli incentivi fiscali edilizi, affinché le giuste esigenze di efficace contrasto alle frodi non mettano a rischio gli interventi in corso o già programmati e la continuità degli investimenti nel settore. Anche le regioni, penso per esempio alla Lombardia, si sono attivate e continuano a sviluppare scenari istituzionali e normativi per supportare questa fase epocale dell’inurbamento e re-inurbamento.  Queste risorse pubbliche, unite all’intraprendenza privata e cumulate con la necessità dei singoli cittadini di cercare nuove abitazioni che offrano costi accettabili ed elevato comfort abitativo, pur prossime ad un luogo di lavoro centrale, almeno con i mezzi, sono un combinato disposto che può davvero riscrivere aspetto e qualità della vita delle nostre città.

Rigenerazione urbana: un’opportunità di investimento

Se la rigenerazione urbana è un’ottima opportunità per single e famiglie di appropriarsi di un pezzo di storia edilizia, opportunamente aggiornata ai migliori standard edilizi, non meno rilevante sono gli scenari finanziari che sottendono a questo fenomeno. Ricordiamo che molti edifici sia extra urbani che urbani periferici erano prima parte della costellazione di attività agricole e industriali delle città, spesso posizionati in aree di valore strategico per il passaggio di merci o flussi di popolazione.

“Proprio oggi leggevo che il sindaco di Milano Sala ha dichiarato che forse la città smart non sta più sveglia 24 ore, ma ha bisogno di pause, di quiete e di silenzio”, spiega Vedani. “Nella società attuale, iperconnessa, fatta di smart working e di servizi a domicilio, la ricerca del tempo di qualità diventa sempre più importante. E proprio guardando a Milano si vede che non è più solo l’idea del centro che attrae, ma della tipologia di edificio e del contesto. E allora sorgono nuovi quartieri residenziali anche in zone decentrate o addirittura nei comuni limitrofi, quali ad esempio Basiglio con il progetto di Borgo Vione e Milano 3.0 o a Cusago”.

“La rigenerazione urbana dell’aree periferiche, in questa ottica, diventa molto importante – prosegue – sia perché è assolutamente in linea con il tema ambiente, sia perché è logicamente più semplice progettare e creare nuovi quartieri residenziali. D’altra parte né i grattacieli, che sono comunque pochi, super esclusivi e difficili da realizzare, né il consumo di nuovo suolo possono essere la risposta. E quindi uno sviluppo orizzontale che recupera spazi già urbanizzati in linea con il modello storico-sociale abitativo italiano fatto di piazze come luogo di ritrovo, rappresenta certamente un futuro, purché le logiche degli sviluppi tengano conto delle esigenze primarie dell’oggi: la qualità della costruzione, il contesto, il benessere e la sicurezza del vivere”, conclude Vedani.

Se il tema investimento è chiaro sia per le sue opportunità future che per il risparmio di suolo, egualmente si può affrontare il tema in ambito di investimento finanziario. “La rigenerazione urbana, specialmente dove con progetti articolati genera riqualificazione di aree dismesse e realizzazione di nuovi servizi, è un’ottima opportunità sia per investitori che per acquirenti di unità abitative”, conferma De Carli. “La bonifica e riconversione di aree occupate da edifici non più utilizzati è tema sensibile anche per il pubblico e gli interventi di rigenerazione godono spesso di percorsi autorizzativi accelerati Rilevanti sono anche gli effetti ambientali, sia per l’eliminazione di fonti di inquinamento e riconversione di asset abbandonati, sia per l’immissione sul mercato di volumi abitativi caratterizzati da consumi energetici controllati”, conclude De Carli.

Gli aspetti finanziari sono ovviamente vitali, quando parliamo di intervento da parte di privati. Lo chiarisce Gatti: “Solo considerando lo scenario lombardo, come si legge nell’ultimo report di scenari immobiliari, la superficie del territorio regionale interessata da riqualificazione urbanistico-territoriale è stata pari a poco più di 310 chilometri quadrati. Parliamo di circa l’11% dell’intero suolo urbanizzato regionale.  Di questa superficie, il 70% è stato interessato da progetti di rigenerazione, circa 221 chilometri quadrati. Le province di Bergamo e Pavia hanno visto la maggior concentrazione della superficie di trasformazione, oggi circa il 35%. Ovviamente Milano e la città metropolitana, mantengono il primato degli ambiti di rigenerazione con il 32%.”

Se lo scenario di rigenerazione è in crescita egualmente si può dire per i prezzi. “Nel 2021 i valori immobiliari medi per le abitazioni lombarde sono cresciuti di 2 due punti percentuali in dodici mesi – chiarisce Gatti – Per il 2022 abbiamo avuto una variazione positiva su base annua al 5,5 per cento. Milano rappresenta il principale mercato residenziale della regione, oltre a essere il secondo a livello nazionale dopo Roma. Come Rehalta abbiamo attivato numerosi progetti in Lombardia, sia nella Milano metropolitana che in altre città di provincia o capoluoghi come Monza. Nel 2022, tutti i principali indicatori di mercato riferiti al peso della città sono cresciuti, con scambi in aumento di quasi tredici punti percentuali per la fine del 2022.

Data la nostra attività su larga parte del territorio italiano, possiamo osservare come esista una crescente spinta dei compratori verso case rigenerate, dove l’attenzione per lo stile e le finiture fa pari con le recenti richieste ambientali. I nostri compratori sono molto attenti alla sostenibilità degli appartamenti che comprano. Ovviamente questa attenzione ha un riscontro finanziario: le nuove soluzioni rigenerate sono tutte in compliance con gli standard ambientali imposti dalla Ue e dall’Italia, e hanno costi energetici davvero molto bassi, in rapporto alle abitazioni obsolete. Di fatto, comprando immobili rigenerati si aiuta l’ambiente e, cosa non meno importante, si investe in soluzioni il cui valore nel tempo non recede ma anzi, rappresentano un investimento futuro nel caso il proprietario voglia rivendere. Milano ovviamente è il centro nevralgico di questo rinnovamento italiano ma tutta la Lombardia, e le altre regioni con crescente urbanizzazione e crescita economica, seguono velocemente”, conclude Gatti.  

Con la continua ricerca di soluzioni abitative vicino alle sedi di lavoro, ma con un rapporto qualità prezzo favorevole, il fenomeno della rigenerazione urbana e suburbana è destinato ad affermarsi con sempre maggior frequenza, quando un proprietario di casa decide di acquistare.

lilly
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