Nuova vita per i vecchi mercati, grazie all’ecommerce

Accordo Confetra-Coldiretti per nuove piattaforme logistiche per ecommerce nei centri urbani, utilizzando i vecchi mercati ortofrutticoli. La versione originale di questo articolo è disponibile sul numero di Fortune Italia di maggio 2022.

Sono decine e decine. Forse addirittura qualche centinaio. Sono i centri agroalimentari, i vecchi mercati ortofrutticoli collocati in posizione strategica all’interno delle città, spesso in prossimità dei centri storici o distribuiti nei quartieri. Che ora, con il diffondersi della grande distribuzione organizzata, i supermercati, i discount, i centri commerciali, sono per lo più inutilizzati dai loro proprietari, ovvero la Coldiretti e i Consorzi agrari e le società che a loro fanno capo.

Strutture che si rivelano preziose per gli operatori logistici alla ricerca di piattaforme di medio-piccole dimensioni da utilizzare per le consegne di ultimo miglio, non solo di prodotti alimentari e farmaci a temperatura controllata, ma anche di abbigliamento e altre categorie merceologiche. Il boom dell’e-commerce sta cambiando l’immobiliare logistico in Italia, la dislocazione territoriale e le dimensioni dei magazzini da cui far partire le consegne. Anche per la richiesta sempre più pressante da parte di imprese e cittadini di servizi di trasporto ambientalmente più sostenibili, con emissioni di CO2 più contenute.

Non c’è da stupirsi, dunque, se la Confederazione nazionale Coldiretti e i Consorzi Agrari d’Italia (Cai) hanno siglato un protocollo d’intesa per costituire un gruppo di lavoro insieme ad Assologistica, l’associazione che raggruppa i maggiori operatori logistici merci e industriali, e a Confetra, la Confederazione che rappresenta le associazioni dell’intero settore dei trasporti e della logistica.

L’accordo prevede che nell’arco di dodici, diciotto mesi si costruisca un progetto logistico con due obiettivi fondamentali: da un lato “esaminare e classificare il patrimonio immobiliare” nella disponibilità della più importante associazione italiana ed europea di imprenditori agricoli che riunisce oltre un milione e mezzo di datori di lavori e “le potenzialità imprenditoriali che può generare”, e dall’altro mappare “la logistica dei beni e delle merci che potrebbero trovare soluzioni con nuovi conferimenti immobiliari”, e rispondere così alle nuove esigenze degli operatori interessati.

Nel protocollo si sottolinea come “una maggiore capillarità dei centri logistici potrebbe ridurre la lunghezza e la durata dei viaggi su gomma delle merci, soprattutto nella fasi della distribuzione finale, con vantaggi in termini di sostenibilità ambientale” e come la vicinanza “di alcuni immobili ad impianti ferroviari” potrebbe generare nuove opportunità di utilizzo del treno merci, favorendo l’auspicato shift modale gomma-ferro.

Coldiretti e CAI evidenziano come anche il Piano nazionale di ripresa e resilienza abbia stanziato importanti risorse per la creazione, lo sviluppo o la modernizzazione delle infrastrutture logistiche e di stoccaggio dei prodotti agricoli alimentari e non.

“Gli operatori logistici che lavorano alla distribuzione urbana – chiarisce Ivano Russo, direttore generale di Confetra – così come l’e-commerce di prodotti alimentari e farmaci, hanno bisogno di magazzini collocati nel cuore delle città per le consegne di ultimo miglio. Non basta più la grande struttura di migliaia di metri quadrati a 40 chilometri dal centro: servono spazi più contenuti ma vicini al consumatore finale. Prendendo a prestito una definizione coniata dall’industria aerea, si va verso una logistica cosiddetta ‘hub&spoke’, ovvero insediamenti di grandi superfici che riforniscono piattaforme più piccole, da cui partono i carichi per la consegna finale. Facciamo l’esempio di una big del pharma: magari ha un deposito importante per servire il Nord Italia e insieme cinque immobili più piccoli nei pressi o dentro Milano, per distribuire alle farmacie della città. Lo stesso vale per l’Interporto di Nola: impensabile consegnare a domicilio salumi e formaggi da lì, molto meglio avere strutture dentro Napoli”.

I primi asset che Assologistica aveva valutato nella sua ricerca di superfici nei grandi centri urbani per i suoi associati erano stati i siti industriali dismessi ma si è trovata di fronte l’ostacolo della classificazione urbanistica: un conto è la destinazione industriale, un’altra la destinazione a servizi e quindi sarebbero stati necessari cambi di destinazione d’uso e revisioni dei piani regolatori. Senza contare che i siti industriali da riconvertire richiedono con ogni probabilità riqualificazioni e bonifiche assai più incisive ed estese di un ex mercato ortofrutticolo.

“Intervenire sui centri agroalimentari inutilizzati di Coldiretti e dei Consorzi Agrari – continua Russo – è più semplice e meno costoso che recuperare fabbriche chiuse. Si tratta pur sempre di servizi, che non necessitano di cambi di destinazione d’uso. Con il vantaggio che eventuali risorse risparmiate nella riqualificazione possono essere impiegate per investimenti in sostenibilità: in fotovoltaico, in centraline di ricarica elettriche, nel riciclo dell’acqua”.

Nel prossimo anno e mezzo Coldiretti e Cai realizzeranno un book che raccoglierà le schede tecniche di ogni immobile che intendono mettere a reddito, schede di dettaglio con dimensioni, aree coperte e scoperte, parcheggi di pertinenza. A quel punto gli operatori logistici aderenti ad Assologistica avranno a disposizione un “catalogo” da cui poter scegliere capannoni e magazzini da acquistare.

“Stiamo costruendo un luogo che faccia incontrare offerta e domanda di immobili utilizzabili nelle città e nei centri urbani”, conclude il direttore generale di Confetra. Da come si presenta, l’operazione ha tutte le caratteristiche per essere ‘win-win’.

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