Mutui sempre più costosi, il professor Morri ci spiega perché la casa conviene ancora comprarla

Mutui sempre più cari e difficili da ottenere. Secondo i dati di Bankitalia nel mese di febbraio i tassi d’interesse sui prestiti erogati alle famiglie per l’acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, hanno superato il 4%. Anche il Taeg sulle nuove erogazioni di credito al consumo è aumentato al 9,88%. Un rialzo che non si registrava da più di dieci anni e che appesantisce i costi che ogni mese che gravano sulle famiglie. 

“Partendo dal caso base di un mutuo a 30 anni con un tasso finito del 2%, valore di circa un anno fa- ci spiega il professor Giacomo Morri, docente di Real Estate Finance alla SDA Bocconi – su un capitale di €100.000 la rata è di circa €370. Un aumento di ogni punto percentuale conduce a un incremento della rata di circa €50, pari a un incremento del 15% circa.

Professor Morri i tassi oggi sono ai massimi dal 2012. Quali sono le prospettive per il mercato immobiliare? 

Nello scenario attuale i tassi sono aumentati e stanno aumentando però è difficile fare previsioni se e per quanto ancora continuerà questa tendenza. In generale, quando avviene, il maggior costo del debito e la possibilità di fare investimenti alternativi con una redditività maggiore, come ad esempio i titoli di Stato ma in realtà qualunque investimento alternativo, rende meno conveniente l’investimento immobiliare. Quindi il risultato complessivo è una minore domanda di investimenti in immobili. Questo vale per tutti gli immobili. 

Se ci focalizziamo sul mercato residenziale invece è fortemente legato ai mutui e di conseguenza un aumento dei tassi per quelli esistenti a tasso variabile ha come effetto un aumento della rata mentre per chi invece deve contrarne uno nuovo, il rialzo comporta che a parità di rata sostenibile – che dipende ovviamente dal reddito della persona o del nucleo familiare – il capitale che la banca potrà erogare sarà inferiore e con essa la sua capacità di acquisto e la domanda a livello aggregato e i prezzi.

Quindi comprare casa rimane un buon investimento?

Io non lo vedo come investimento perché vedo la casa come un bene di consumo durevole, cioè un bene che va a soddisfare le esigenze dell’abitare. Può essere considerato un buon investimento la sua componente suolo, che può anche aumentare il proprio valore nel tempo se, come viene ad esempio in una città in espansione, è ubicata in una zona che si apprezza. La componente edificio, dunque semplicemente l’appartamento e le sue finiture interne, invece ovviamente nel tempo invecchia per cui diventa più obsoleta e senescente, perde valore. Ovviamente l’alternativa potrebbe essere la locazione e considerarlo, in questo caso, un investimento alternativo del capitale risparmiato però diventa un ragionamento diverso e molto complesso. 

Gli italiani non riescono più a comprare casa. In un anno il potere di acquisto è crollato di oltre il 20%. Cosa fare? 

È vero che l’inflazione è aumentata ma questa non si riflette direttamente sul valore degli immobili. In realtà l’inflazione ha un impatto di lungo termine sugli immobili, nel senso che porta a maggiori costi di produzione, a una minore produzione e quindi a un domani dove ci sarà una minore disponibilità di immobili e un conseguente un aumento dei prezzi. Però direi che nel breve periodo non sono state registrate variazioni in aumento così significative come invece quelle della media dei prezzi del paniere delle famiglie. 

Ultimamente molti italiani si stanno interessando al mutuo green. Che cosa è e come funziona? 

Le banche concedono dei mutui cosiddetti green per l’acquisto di abitazioni a basso consumo energetico, quindi fondamentalmente anche a bassa emissione. E questo è possibile perché a loro volta gli istituti possono rifinanziarsi sul mercato. Ha un costo più basso dal momento che ci sono investitori istituzionali che per ragioni statutarie, quindi di rispetto di sostenibilità dei vari vincoli ESG, possono investire in queste obbligazioni emesse dalle banche anche accettando rendimenti più bassi, perché vanno sostanzialmente a finanziare degli investimenti (nel nostro caso dei mutui per l’acquisto di abitazioni) considerati sostenibili da un punto di vista ambientale. 

 Il tasso variabile conviene ancora? 

Negli ultimi anni il tasso variabile base di riferimento, quindi l’Euribor, è sempre stato inferiore al tasso fisso di riferimento IRS. In questo momento invece i due sono molto vicini tra loro per cui non c’è una particolare convenienza per un tasso variabile. Inoltre, se si considera che per le famiglie è sempre possibile surrogare il mutuo forse risulta più conveniente oggi un tasso fisso che protegge da un’eventuale ulteriore crescita dei tassi. In caso di una futura riduzione, infatti, i privati hanno la facoltà di surrogare il mutuo e quindi trasformare, qualora ovviamente questo diventasse inferiore, il fisso in un tasso variabile. 

E cosa succede al mutuo se la banca fallisce? 

Per il mutuatario non cambia nulla. La banca che ha un credito verso il mutuatario in qualche modo cederà, o se viene acquisita da un’altra banca quest’ultima acquisirà, e la famiglia continuerà normalmente a pagare la rata come se nulla fosse accaduto. 

L’aumento del costo dei mutui influisce anche sul mondo degli affitti. Come mai e su che cosa conviene indirizzarsi in questo momento? 

Sul tema degli affitti bisogna fare un discorso un po’ più ampio ma in estrema sintesi in Italia non esiste un vero e proprio mercato sviluppato perché è quasi tutto di privati. Sono pochissimi gli investitori che professionalmente gestiscono appartamenti in locazione. Inoltre, è un mercato spesso di immobili di bassa qualità. Bisogna poi considerare che l’aumento dell’inflazione ha reso meno conveniente concedere in locazione appartamenti avvalendosi della cedolare secca. Faccio un passo indietro: l’opzione fiscale per la cedolare secca non consente l’adeguamento del canone all’inflazione; quindi, in molti casi i proprietari già anticipano nel canone iniziale l’aumento atteso dell’inflazione comportandone un tendenziale rialzo. C’è  poi da fare un’ultima riflessione su questo punto che è legata al fatto che, specialmente nelle grandi città, molti appartamenti un tempo destinati alla locazione di lungo termine vengono oggi destinati alle locazioni a breve termine, per lo più di tipo turistico, che consentono sia una migliore redditività sia di avere un minor rischio di contenzioso, sia -tornando al punto precedente- di offrire una maggiore protezione dall’inflazione visto che le locazioni hanno una durata brevissima possono essere aggiornate continuamente.