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Affitti brevi, chi vince con le nuove regole proposte dal Governo

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Sugli affitti brevi, gli approcci di Roma e New York sono decisamente differenti. Dopo le severissime e discusse regole entrate in vigore nella città americana, anche in Italia arrivano nuove regole per le case affittate per brevi periodi e per finalità turistiche; sono contenute nella nuova proposta annunciata dal ministro del Turismo Daniela Santanchè e consegnata alle associazioni di settore. In generale, la proposta combatte l’abusivismo e inserisce nuovi paletti, principalmente il minimo di due notti di affitto e la riduzione del limite di appartamenti da tassare con la cedolare secca.

“Il ddl risponde alle nostre sollecitazioni per regolare il comparto e serve anche per dare maggiori certezze e stimoli a chi intende svolgere questo lavoro onestamente”, ha detto a Fortune Italia Agostino Ingenito, presidente nazionale Abbac (associazione di categoria dell’extra-alberghiero) e coordinatore europeo dell’Aeo, l’Associazione europea ospitalità.

Soddisfatto per la bozza, Ingenito dice che analizzando la proposta ci sono ancora incognite da chiarire: sull’urbanistica e la destinazione d’uso degli immobili, ma anche sulle competenze di Stato e Regioni.

Le novità della bozza

La bozza diffusa ieri prevede alcuni cambiamenti rispetto a quella precedente di maggio:

  • Gli affitti brevi nei centri storici (la definizione è zone territoriali omogenee di tipo A) dei comuni capoluoghi delle città metropolitane non possono avere una durata inferiore a due notti consecutive. Per chi non rispetta questo vincolo temporale e affitta per una sola notte sono previste multe fino a 5mila euro.
  • L’obbligo di un codice identificativo nazionale (Cin) per ogni immobile assegnato dal ministero su richiesta dei locatori. Il codice andrà a sostituire i Cir regionali. Multe fino a 8mila euro per gli immobili senza Cin. “Chiunque propone o concede in locazione un’unità immobiliare ad uso abitativo per finalità turistiche, anche in qualità di intermediario, è tenuto ad esporre il CIN all’ingresso dell’unità immobiliare e all’ingresso dell’edificio, nonché ad indicarlo in ogni annuncio ovunque pubblicato. I soggetti che gestiscono portali telematici hanno l’obbligo di indicare, negli annunci pubblicati nei propri portali, il CIN dell’unità immobiliare destinata alla locazione per finalità turistiche ovvero della struttura ricettiva, alberghiera ed extra alberghiera, previa verifica di corrispondenza con le informazioni riportate nella banca dati” dove verranno pubblicati i codici. “È fatto divieto, in ogni caso, di pubblicare annunci privi di CIN”.
  • Regime fiscale: viene introdotto nella bozza, per i proprietari, il limite a due immobili da tassare con la cedolare secca sostitutiva dell’Irpef. Oltre i due immobili (e non quattro) si passerebbe quindi ad attività imprenditoriale.
  • Requisiti di sicurezza e sulla prevenzione degli incendi: anche gli immobili interessati dal ddl dovranno avere rivelatori per il monossido di carbonio e rispettare le norme igienico-sanitarie e sugli impianti.
  • Obbligo di riscuotere l’imposta di soggiorno per chi fa intermediazione e gestisce i portali, nel caso abbiano incassato il pagamento.

“Sono molti anni che si aspettava un intervento specifico sugli affitti brevi e mi sembra che nessuno, prima di noi, né la sinistra che è stata per 10 anni al governo, né quei sindaci che oggi chiedono interventi urgenti, abbia mai voluto affrontare una questione riguardante un tema così complesso e spinoso”, ha detto Santanchè su Facebook annunciando la consegna ai soggetti interessati della bozza. “Abbiamo invece affrontato la situazione degli affitti brevi in tempi non sospetti avviando, già mesi fa, tavoli di confronto con associazioni di categoria e degli inquilini, con le Regioni ed i Sindaci delle città metropolitane, per arrivare ad una proposta il più possibile condivisa. Senza dubbio quindi, in tempi rapidi abbiamo messo la questione tra le priorità da affrontare nel settore del turismo. Oggi abbiamo dato ai soggetti interessati il testo della nostra proposta normativa al fine di formulare soluzioni efficaci ed efficienti che possano essere altamente condivise”.

New York molto più severa di Roma

In termini di severità, non ci sono paragoni. La local law 18 introdotta a gennaio e in vigore da settembre a New York è stata definita dalla società Airbnb come un “divieto de facto” ai suoi servizi, e pone paletti molti rigidi agli affitti brevi e ai player che come Airbnb ne hanno fatto un business. Le piattaforme dovranno assicurarsi che tutti gli obblighi dei proprietari siano rispettati, per non essere multate. Tra questi obblighi, i proprietari dovranno registrarsi negli uffici comunali e dovranno essere presenti nell’alloggio durante il soggiorno, con un massimo di due ospiti.

La minor severità italiana ha attirato le critiche di albergatori e amministratori locali alla proposta del ministero guidato da Santanché. Viene criticata in particolare la mancanza del riferimento contenuto nelle versioni precedenti della bozza, prima dell’estate, alla salvaguardia delle residenzialità dei centri storici e alla lotta contro lo spopolamento e il turismo eccessivo. Ovvero i temi che hanno spinto diverse città nel mondo, come New York e Parigi, a prendere provvedimenti.

Secondo Federalberghi ci sono ancora criticità: affittare per due notti un appartamento, soprattutto durante il fine settimana, è praticamente una “attività commerciale”, ha detto il presidente Bernabò Bocca, che giudica ideale la norma newyorkese che prevede che l’host debba vivere nell’appartamento che affitta.

Affitti brevi, l’incognita dell’urbanistica

“Stiamo analizzando la bozza”, dice Agostino Ingenito a Fortune Italia. Il presidente di Abbac dice che “il ddl così come proposto allarga da un certo punto di vista le maglie per quanto riguarda i requisiti igienico-sanitari e urbanistici: analizzandolo bene, toglierebbe alle Regioni una potestà che oggi consente loro di controllare le strutture ricettive attraverso scia amministrativa, perché derogherebbe dalla presentazione di alcuni documenti, soprattutto relativi alla legittimità urbanistica”. Ingenito sarebbe favorevole a questa modalità, perché “velocizza, ma non vincola, le procedura sulla legittimità urbanistica” e sulle destinazioni d’uso degli immobili. La bozza allargherebbe le maglie “per tutte le tipologie ricettive, anche alberghiere, per quanto riguarda la legittimità urbanistica”.

Un’altra questione a cui pensare è l’operatività: “Auspichiamo che il ddl fin da subito raccolga la disponibilità e la conferma di Regioni e Comuni per evitare grovigli burocratici e contenziosi. Chiediamo poi all’Agenzia delle entrate di attivare quanto già previsto per l’anagrafe del codice unico”, già introdotta dai ministri Centinaio e successivamente Garavaglia, spiega il presidente di Abbac. “Ci riserviamo la possibilità di presentare proposte sul property manager, infine, per il quale non abbiamo ancora un codice ateco”.

“Rileggendo poi il comma 1 dell’articolo 2, il testo fa riferimento non al locatore, ma al conduttore, cioè all’ospite. Su questo punto abbiamo dei dubbi, perché potrebbe trattarsi anche di un residente che per varie necessità deve andare a dormire in una locazione breve. Questo quindi non gli sarebbe consentito stando a quanto previsto dall’articolo 2?“, chiede il presidente Abbac.

E il nodo abitazioni nei centri storici? “Se i Comuni lamentano che gli affitti brevi tolgono case, devono avere il coraggio di effettuare analisi puntuali dei fabbisogni abitativi. Il Comune di Firenze non può vietare la locazione breve senza dire quante sono le famiglie che hanno bisogno di abitazioni”.

“Per le due notti non abbiamo problemi”, dice Ingenito ricordando il limite di tre notti di altre città europee. “Scongiurata l’ipotesi più draconiana di New York, ci sembra una scelta oculata quella di mantenere questo sistema ricettivo dell’extra alberghiero, che garantisce introiti molto importanti alle città, compresi quelle che vogliono limitarla, fra tassi di soggiorno, tributi locali e cedolare secca”.

Sulle lamentele del settore alberghiero, Ingenito dice “sollecitiamo la Federalberghi a fare  valutazioni attente e che tengono conto di quanta acqua è passata sotto i ponti rispetto a scelte di una forte  domanda turistica integrativa. Inoltre senza extralberghiero le aree interne e i borghi non sarebbero fruibili tenuto conto della carenza di investimenti alberghieri”.

“Credo Roma si sia resa conto che il sistema extra alberghiero abbia una funzione fondamentale per garantire flussi turistici, e il ddl risponde probabilmente a questa esigenza”, conclude. “Il fenomeno dell’extra alberghiero garantisce la ricettività in Italia integrando un numero di posti letto negli alberghi che sarebbe insufficiente rispetto alla domanda e alle politiche di sviluppo e promozione che sta facendo lo stesso Governo. Non si può immaginare di dire al mondo ‘venite in Italia’, se poi non ci sono i posti letto”.

 

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