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Case, il crollo delle compravendite e i dati da tenere d’occhio

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In Italia le compravendite immobiliari crollano, in attesa degli effetti dell’allentamento della politica monetaria della Bce. Secondo i dati dell’Agenzia delle Entrate relativi ai primi tre mesi del 2024 le vendite relative agli immobili residenziali sono calate del 7,2% in un anno, con un totale di 155mila di abitazioni (12mila in meno). A pesare è stato il dato di marzo, con un -14%. Non si salva nessuno, e il calo del mercato riguarda sia il Nord (dove la diminuzione è maggiore) che il Sud, ma è da notare come a soffrire siano soprattutto le grandi città.

“I dati sulle compravendite colpiscono – spiega a Fortune Italia Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia – perché nel 2023 c’è stato un calo di oltre il 10% rispetto all’anno precedente e si sperava che il 2024 fosse iniziato con un miglioramento. Invece no: un ulteriore calo rispetto ai trimestri precedenti. Con punte in città come Milano e Torino che fanno piuttosto effetto”.

Il crollo delle grandi

Milano pesa sul dato totale con un -13,2%, seguita da Torino (-10,2%), mentre Roma registra un -6,9%. Il dato totale relativo alle grandi città è del -8,2%. Una cifra importante, considerando che nelle prime otto città italiane c’è il 15% del totale del mercato nazionale.

Mutui in attesa del cambio di passo Bce

Tra gli altri dati, da notare l’aumento del 5% della quota di abitazioni acquistate come prima casa (al 70% del totale, segno di un minore interesse per investimenti e seconde case) con un utilizzo inferiore dei mutui (effetto della politica monetaria sui tassi d’interesse della Bce) utilizzati per il 40% delle compravendite.

In un trimestre sono stati erogati 7,2 mld di euro per i mutui, 1,5 mld in meno rispetto a un anno fa.

C’è preoccupazione, dice Spaziani Testa, ma non estrema sorpresa, perché le cause del crollo delle compravendite “sono tante e poteva essere previsto che non si sarebbero risolte facilmente: l’aumento dei tassi d’interesse – con un lieve ribasso dei prezzi dei mutui per le attese del taglio poi arrivato a giugno – e il maggiore rigore da parte delle banche, con il risultato che l’acquisto di casa assistito dal mutuo si conferma inferiore alla tradizione italiana”.

Altro fattore, secondo Spaziani Testa, è la “paura” della direttiva europea sulle case green, e la testimonianza è il calo delle compravendite relative a seconde case e immobili acquistati per locazione, villeggiatura, investimento. “Speriamo le normative possano essere attenuate dalla nuova legislatura europea” dice Spaziani Testa. Il presidente di Confedilizia spera nel provvedimento ‘salva-casa’, “che abbiamo seguito fin dall’inizio”. Una quota di mancate compravendite secondo il presidente di Confedilizia sarebbe proprio influenzata dalle irregolarità che impediscono o ritardano gli acquisti. Ascoltata in audizione dalla Commissione Ambiente della Camera dei deputati, Confedilizia ha chiesto delle integrazioni al decreto ora in esame in Parlamento, con Spaziani Testa convinto che possa dare un “vero slancio al mercato”.

Il calo delle nuove costruzioni

Un dato importante per il mercato dell’edilizia (stretto tra fine del Superbonus e la direttiva case green, con la variabile piano-casa) è il calo di compravendite di nuove costruzioni: il 6,1% delle transazioni riguarda abitazioni nuove; nel primo trimestre 2023 il dato era del 7,4%.

Secondo Spaziani Testa il dato sulle nuove costruzioni ha a che fare, semplicemente, con le disponibilità economiche dei cittadini: quel tipo di case costa di più, e il paradosso è che se da una parte la direttiva green dovrebbe favorire le nuove costruzioni, dall’altra i mutui costosi rendono più difficili gli acquisti di questo tipo.

Il mercato degli affitti: a Milano i prezzi aumentano ancora

Il rapporto presenta anche dati sulle locazioni, che non salgono (sono 230mila, con un -1,8% e un -2,4% nelle grandi città), per quanto aumentino i prezzi.

Anche qui, da notare il dato delle grandi città: a Milano l’aumento del canone annuo pattuito nei nuovi contratti si avvicina al 10%. Secondo l’ultimo report di Idealista gli affitti sono diventati più cari in tutta Italia, arrivando a 13,9 euro al metro quadro, ma Milano guida tutti con una media di 23,5 euro.

Aumentano i contratti ordinari transitori (da 1 a 3 anni) del 2,2%, e quelli agevolati per studenti, del +1,2%, mentre calano i contratti ordinari di lungo periodo, che rappresentano circa il 50% del totale. A Milano ad esempio i nuovi contratti ordinari di lungo periodo crollano dell’11,4%, ma aumentano quelli per studenti di breve periodo.

 

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