Brian Chesky pensa che Airbnb, fondata nel 2007 quando lui e il suo coinquilino (e co-founder) non riuscivano a pagare l’affitto del loro loft di San Francisco, possa andare oltre gli 8 milioni di annunci oggi pubblicati sul portale. Vuole che diventi una piattaforma ‘totale’, dove trovare un appartamento per le vacanze ma anche farsi tagliare i capelli, organizzare una cena a domicilio o fare un corso di cucina romana da Enzo al 29 a Trastevere, a Roma: sono solo alcune delle opzioni visibili nell’homepage e nell’app di Airbnb, che è stata rinnovata e presentata a Los Angeles dallo stesso Ceo. “Un cambiamento radicale”, dice a Fortune Italia il Country manager Airbnb Italia e Sud Est Europa, Matteo Sarzana, nella prima intervista da quando ha assunto il ruolo, a marzo.

Airbnb, il debutto di Sarzana

Nel suo primo giorno da country manager, racconta sorridendo, ha affrontato un review sul business di Airbnb in Italia da parte dello stesso Chesky. Airbnb considera il Paese una destinazione chiave, con ancora enormi margini di crescita. “È anche uno dei motivi per cui ho scelto questa sfida”, dice l’ex Ad di Deliveroo in Italia. “Credo che il nostro patrimonio culturale e turistico non sia ancora valorizzato abbastanza, e Airbnb può contribuire, in modo sano, a farlo”.

Ora per la piattaforma – da sempre una delle maggiori protagoniste dei dibattiti su overtourism, desertificazione dei centri storici e riduzione dell’offerta abitativa nelle grandi città – quel rapporto “sano” con i Paesi in cui opera passa anche dalla svolta appena impressa dal suo fondatore.

“Dal keynote di Chesky si percepisce il cambiamento radicale che stiamo portando”, dice Sarzana. “Airbnb non è più solo una piattaforma di alloggi, ma vuole diventare un ‘one-stop shop’ per l’intera esperienza di viaggio”. Il che vuol dire offrire anche esperienze e servizi di alta qualità che per ora sono divisi in 10 categorie diverse.

Now you can Airbnb more than an Airbnb pic.twitter.com/UBz4unyrzU

— Brian Chesky (@bchesky) May 13, 2025

Il sondaggio

Secondo un sondaggio condiviso da Airbnb con Fortune Italia, oltre il 70% degli utenti Gen Z della piattaforma è interessato alla prenotazione di questi servizi durante il soggiorno. I più richiesti dai più giovani? Al primo posto ci sono i trattamenti benessere, poi pasti preparati in casa, massaggi, servizi fotografici, personal trainer. Adesso la nuova app di Airbnb propone servizi ed esperienze (con la sezione ‘originals’ dedicata a quelle più esclusive) appena dopo la prenotazione dell’alloggio, personalizzandole in base al tipo di viaggio.

“L’obiettivo è anche valorizzare le nostre città, uscendo dai percorsi del turismo di massa”, spiega Sarzana. “Pensiamo ad esempio alle esperienze autentiche, come quella della trattoria romana, che ora può essere scoperta da un pubblico molto più ampio”.

Una trasformazione completa

La ‘Summer release’ di Airbnb rappresenta il primo passo di un processo di trasformazione che oltre a integrare affitti, esperienze e servizi in un’unica piattaforma che un giorno potrebbe prevedere anche un concierge personale, naturalmente basato sull’intelligenza artificiale. D’altronde grazie all’AI (Made in Italy) la piattaforma ha già risolto il nodo della traduzione dei contenuti del portale e dell’app, fondamentale per chi mette in contatto persone dagli angoli più lontani del mondo.

Airbnb e hotel dopo la svolta

Presentando la svolta della piattaforma, Chesky ha detto che “chi sceglie un hotel lo fa per i servizi e chi prenota un Airbnb lo fa per lo spazio. Ora noi offriamo il meglio di entrambi”: dopo la svolta di Airbnb sui servizi ci sarà competizione con l’alberghiero? Secondo Sarzana no. “Con Federalberghi abbiamo un ottimo rapporto da anni, e sulla nostra piattaforma ci sono anche hotel”, senza contare che in ogni caso i viaggiatori che scelgono Airbnb sono spesso diversi da chi sceglie gli hotel: “Andare in vacanza con la famiglia per una settimana non è come andare una notte fuori città per un convegno”.

Paradossalmente, questa evoluzione può essere un’opportunità anche per gli alberghi, soprattutto quelli a conduzione familiare. “Alcuni offrono già i loro servizi su Airbnb. Il nostro obiettivo è aumentare le possibilità di scelta del viaggiatore, non sostituire un modello con un altro. In Italia, per esempio, abbiamo già oltre 2400 esperienze e più di 1000 servizi attivi sulla piattaforma”, dice Sarzana. Per quali tasche? Secondo i dati globali, circa la metà dei servizi è utilizzabile a un prezzo di circa 50 dollari.

Come è cambiata Airbnb in Italia

Intanto anche in Italia Airbnb con gli anni è cambiata, dedicando sempre più iniziative ai territori. Ma è cambiato anche chi la utilizza per guadagnare: secondo una ricerca del Future urban legacy lab del Politecnico di Torino è aumentato l’impatto dei ‘grandi’ host, che gestiscono diversi immobili sulla piattaforma.

“La maggioranza sono ancora “core host”, cioè persone che gestiscono direttamente la propria casa. Tuttavia, stiamo osservando il fenomeno delle gestioni professionali”, dice Sarzana. “Anche per questo abbiamo lanciato il programma dei co-host, per aiutare chi ha una seconda casa ma non può gestirla direttamente. Invece di affidare il tuo appartamento a una struttura professionale il co-host può occuparsi dell’accoglienza, mantenendo però lo spirito originario di Airbnb”.

L’impatto del Giubileo e la confusione sui dati

Sui dati relativi all’occupazione, soprattutto nelle settimane in cui a Roma si è parlato molto dei flussi turistici in occasione del Giubileo e dell’elezione del nuovo Papa, c’è sempre un po’ di confusione, tra allarmi sul tutto esaurito o sui prezzi alle stelle, ma anche dati che mostrano come il tasso d’occupazione media degli affitti brevi sia intorno al 45% nella Capitale.

Altri dati ancora allargano lo scenario: uno studio Nomisma commissionato da Airbnb ha mostrato che il 13% delle abitazioni in Italia sono vuote, mentre solo l’1,3% degli immobili viene destinato agli affitti brevi. Quest’ultima percentuale sale, ma rimane in singola cifra, quando l’analisi si concentra sui centri storici delle città d’arte.

“I dati vanno sempre letti con attenzione: spesso si fa una media tra centro e periferia, o non si considera l’utilizzo diverso da quello turistico”, spiega Sarzana. “Faccio un esempio: abbiamo notato come alcuni degli appartamenti più utilizzati siano quelli vicino agli ospedali, fuori dal centro città, dove per chi deve spostarsi per motivi relativi alla salute l’affitto breve è una soluzione importante, che anzi funge da valvola di sfogo evitando anche l’aumento dei prezzi, visto che sicuramente non ci sarebbe un’offerta ricettiva alberghiera sufficiente per quel tipo di domanda. Sono dinamiche complesse, che richiedono analisi puntuali”.

Proprio per il Giubileo e per aiutare a smorzare l’impatto dei flussi turistici Airbnb ha collaborato con il Vaticano, “un esempio di partnership positiva: abbiamo creato una landing page dedicata per aiutare i pellegrini a trovare alloggi fuori dalle zone centrali, riducendo la pressione sul cuore della città”.

No al turismo mordi e fuggi

Parlando di flussi turistici, Sarzana sottolinea due dati che, appena arrivato in Airbnb, hanno colpito anche lui: la durata media dei soggiorni su Airbnb è molto più alta rispetto al “turismo mordi e fuggi. È un turismo lento”, che ha un valore molto maggiore per il territorio, secondo il country manager. “Più della metà delle persone che hanno usato Airbnb durante il maxi ponte di primavera ha prenotato per più di sette giorni”. Inoltre circa la metà delle prenotazioni su Airbnb “avviene in aree rurali o periferiche, lontano dai centri storici. Airbnb non viene scelto da persone da chi fa ‘overtourism’, secondo me: funge da valvola di sfogo in un sistema turistico che sicuramente deve essere più distribuito e sostenibile”. In una città d’arte, visitata da milioni di persone, Airbnb “è l’ultimo anello della catena, così come gli hotel, anche quando si parla di aumento dei prezzi: il punto è capire quante persone possono entrare in una città? C’è la capienza necessaria? Quale tipo di turista voglio attirare?”.

Quando le norme anti-Airbnb non funzionano

In alcune città come New York o Barcellona, negli scorsi anni si è arrivati alla forte limitazione o al bando gli affitti brevi. Iniziative che, ha sottolineato la stessa piattaforma in un report pubblicato negli scorsi mesi, “non hanno portato i risultati sperati: né un calo dei prezzi immobiliari né più case per gli affitti a lungo termine. Tra le conseguenze: prezzi folli per le camere d’hotel e spesso la creazione di un mercato nero”, continua. Tante abitazioni che prima si trovavano su Airbnb si sono spostate su qualche marketplace, “senza nessun tipo di garanzia né per l’host né per l’ospite”.

Per Sarzana bisogna capire dove intervenire: “C’è un problema ovunque o solo in alcune zone di alcune città? E su chi andiamo a intervenire? In Italia buona parte delle persone ha un unico immobile di famiglia e decide di affittarlo mentre è in vacanza: un operatore radicalmente diverso da chi lo fa come professione. Un provvedimento erga omnes rischia di non risolvere i problemi e di colpire chi, nel nostro caso, mantiene vivo lo spirito originario della piattaforma”.

“In Italia serve una regolamentazione nazionale”

Come valuta allora il country manager le misure italiane sugli affitti brevi implementate negli scorsi mesi, come il Codice Identificativo Nazionale? “Da tempo chiedevamo una regolamentazione nazionale per evitare migliaia di norme locali diverse. Il CIN garantisce trasparenza e tutela anche per gli ospiti, tanto che è obbligatorio anche per pubblicare annunci su Airbnb”.

Sulle “key box stiamo lavorando con città e istituzioni. Spesso installate illegalmente in spazi pubblici, sono un problema di decoro e sicurezza. Il self check-in, invece (che ora per legge non è possibile in Italia, ndr) è uno strumento diffuso nel turismo a livello globale. C’è un tavolo in corso con il ministero dell’Interno per definire standard tecnologici che garantiscano sicurezza e praticità” per il viaggiatore. “Manca ad oggi una normativa nazionale sugli affitti a breve termine. Noi su questo abbiamo una serie di interlocuzioni aperte. Siamo più che disponibili ad avere un dialogo perché è un tema che va affrontato a livello nazionale, altrimenti per come è strutturato il nostro Paese, si generano migliaia di normative locali che mettono in difficoltà in primis gli host, prima ancora della piattaforma. Quindi ben venga una soluzione a livello nazionale che regolamenta il settore, a beneficio di tutti gli attori coinvolti e del Paese”.