Il mercato immobiliare italiano sta vivendo una vera e propria emergenza creditizia che sta trasformando radicalmente le modalità di accesso alla casa. Le normative europee di Basilea 2, 3 e 4 hanno creato una barriera invalicabile per la maggior parte delle famiglie italiane, con il vincolo del rapporto rata-reddito fissato al 35% che di fatto esclude due nuclei familiari su tre dall’accesso al mutuo tradizionale.
La situazione è particolarmente critica se si considera che per sostenere una rata mensile di 1.500 euro è necessario un reddito netto superiore ai 4.000 euro mensili, una soglia che risulta irraggiungibile per la stragrande maggioranza dei lavoratori italiani. ‘Le banche sono vincolate a livello europeo a rispettare una serie di accordi internazionali volti a rafforzare la regolamentazione nel settore bancario stabilite a Basilea’, spiega Saverio Romeo, General Manager del gruppo in3i, esperto del settore immobiliare che opera dal 2009 principalmente nel mercato della Capitale e nelle aree costiere.
I numeri del primo semestre 2025 raccontano un paradosso preoccupante: nonostante la domanda di mutui sia cresciuta del 20% e le surroghe abbiano registrato un incremento del 63,2%, il sistema bancario continua a respingere una quota significativa di richieste. A maggio 2025, la domanda ha segnato un aumento del 37,4% su base annua, ma questo dato nasconde una realtà ben diversa caratterizzata da un elevato tasso di rifiuti. ‘Diverso era vent’anni fa, quando ti davano una copertura molto più alta’, ricorda Romeo. ‘Da quando scoppiò la crisi dei subprime hanno stretto la cerchia, poi ti chiedono di tutto, tutta una serie di garanzie’. Anche strumenti apparentemente vantaggiosi come il mutuo under 36, garantito al 100% dallo Stato per i giovani fino a 36 anni con un massimale di 250.000 euro, si rivelano spesso inaccessibili nella pratica.
L’analisi storica del mercato immobiliare residenziale rivela un trend preoccupante: dopo i picchi del 2005 con 833.350 compravendite e del 2006 con 845.051 transazioni, si è assistito a un progressivo declino che ha portato a fine 2024 a sole 679.819 operazioni. ‘La banca fa sempre il rapporto rata-reddito al 35%, quindi se guadagni 1.600 euro, con questa normativa, per comprare casa, prestano la somma di circa 150.000 euro, non 300.000’, evidenzia l’esperto.
Di fronte a questa situazione di apartheid creditizio, stanno emergendo soluzioni alternative che bypassano completamente il sistema bancario tradizionale. Romeo ha sviluppato un modello innovativo che consente di acquistare immobili a rate senza interessi, rivolgendosi specificamente a quella fascia di popolazione esclusa dal credito bancario. ‘Nelle nostre operazioni immobiliari, possiamo concedere un immobile a rateo ogni tre unità, ovviamente i richiedenti devono versare un anticipo e il resto dell’immobile viene pagato a rate massimo in 10-15 anni’, spiega l’imprenditore.
Questo nuovo approccio si basa su operazioni di frazionamento immobiliare che rispondono anche a un’altra problematica del mercato italiano: la presenza di numerosi immobili di grandi dimensioni, spesso di proprietà di persone anziane che non riescono più a mantenerli. ‘Ci troviamo persone anziane che hanno grandi immobili di 160-170 metri quadrati che non riescono a mantenere e si trovano ad affrontare le norme dell’Unione Europea che impone di arrivare al 2033 con gli immobili in Classe D’, osserva Romeo. I dati del terzo trimestre 2025 mostrano che i mutui per la prima casa hanno rappresentato il 62,9% del totale delle richieste, mentre nel primo semestre le compravendite immobiliari sono aumentate del 9,5%, con i mutui che hanno coperto il 46% degli acquisti. L’aumento delle compravendite del secondo trimestre 2025 con 191.570 transazioni rispetto alle 177.159 dello stesso periodo del 2024 non deve però illudere sulla reale salute del mercato.
‘L’interesse delle banche nel favorire la popolazione operaia, la popolazione di ceti medio-piccoli, non c’è più’, conclude Romeo. ‘Favoriscono solo chi ha già i soldi, chi ha una struttura patrimoniale solida’. Questa dinamica sta spingendo sempre più operatori del settore a sviluppare soluzioni innovative per rispondere alle esigenze di chi viene sistematicamente escluso dal sistema tradizionale, dando vita a un mercato parallelo che potrebbe rappresentare il futuro dell’accesso alla casa per milioni di italiani.
