29 Maggio 2019

Casa dolce casa, ma non per tutti

Fortune

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Un’inchiesta per raccontare, tra Roma e Milano, il bene più prezioso e sempre più difficile da raggiungere per gli italiani: la casa. Stretti fra affitti troppo cari, mutui inarrivabili e la carenza di alloggi popolari.

 

Affitti alle stelle, poche case popolari, difficoltà di accedere ai mutui, boom di appartamenti per i turisti. E così in Italia un milione e 708 mila famiglie non ha un posto in cui dormire e molte persone sono costrette a salti mortali per averlo.

STUDENTI, CARO AFFITTO QUANTO MI COSTI?

Stanza singola davanti all’università: 650 euro più spese. Oppure: bilocale mansardato a 1500 euro, ben collegato con l’ateneo. E ancora: camera doppia a 410 euro al mese, spese escluse, vicina alla metropolitana.

In Italia un universitario su quattro – 432.951 su 1.654.680, per il Ministero dell’Istruzione – vive in una città diversa da quella di origine, quasi sempre in affitto. Nell’anno accademico 2016-2017 sono state 108.638 le matricole fuorisede.

A Roma e Milano la presenza di studenti di un’altra città pesa più che altrove: nella Capitale sono il 35% (77.271 su 222.490 iscritti), sotto al Duomo un terzo (52.749 su 174.843). Solo una piccola percentuale riesce ad accedere alle residenze universitarie. A Roma gli studentati di Laziodisco, ente regionale per il diritto allo studio, sono 16, per 2100 posti letto. Nel 2018, 3600 sono ‘idonei non beneficiari’, che avrebbero cioè i requisiti per un alloggio, sono stati costretti a cercar casa da soli perché le residenze non bastano. Nel capoluogo lombardo gli alloggi universitari sono 7751 ma sono oltre 21.100 gli idonei. Il mercato fa gola a diversi operatori internazionali ma anche nello ‘student housing’ l’Italia è fanalino di coda. Secondo le stime, mancano in tutto 75 mila posti letto per arrivare alla media europea: vorrebbe dire investire 4 mld di euro.

Non resta quindi che rivolgersi al mercato immobiliare. Chi lo fa e ha un reddito inferiore ai 30 mila euro, nel Lazio riceve un contributo all’affitto di 250 euro al mese per 5 mesi. In Lombardia invece neanche un euro. Cercare una sistemazione in un appartamento può diventare non solo complicato – centinaia gli annunci al giorno, alcuni vere truffe – ma soprattutto oneroso.

A Roma servono in media 428 euro per una stanza singola e 305 per una doppia, ma a ridosso dell’università, racconta il sindacato universitario Link, si sborsano anche 600 euro per una camera. Se ci si affida a un’agenzia bisogna aggiungere il 10%, più l’Iva al 22%. Sotto la Madonnina è ancora peggio. Per Immobiliare.it un posto letto in doppia costa in media 368 euro al mese, contro i 285 spesi a livello nazionale. Le singole viaggiano sui 543 euro al mese (3% in più rispetto al 2017). Leggermente più basse le cifre di Idealista, prima piattaforma online per gli affitti tra studenti: per una singola servono circa 451 euro. Ma basta fare un giro tra i gruppi Facebook per scoprire, a prezzi fuori mercato, sottoscala spacciati come ‘confortevoli loft’, stanze minuscole con due letti e neanche un armadio, cucine non a norma.

E non finisce qui. Le cifre da capogiro non colpiscono solo gli studenti: intere famiglie si trovano a fare i conti con la difficoltà di acquistare una casa e per questo devono ripiegare sull’affitto. “Sarà sempre più il trend del futuro: c’è un profondo cambiamento nella nostra società dovuto a una maggiore mobilità e a altrettanta precarietà lavorativa, che rende più difficile anche l’accesso ai mutui per i più giovani”, spiega Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’ufficio studi di Idealista. Dalla cui ultima rilevazione emerge che da settembre 2017 allo stesso mese del 2018 c’è stato un aumento del 5,8%: nella città dell’Expo si pagano 18 euro al metro quadro per affittare un appartamento, più di Firenze (15,9 euro) e Venezia (15,1 euro). “Per un bilocale in periferia si arrivano a pagare anche 1200 euro al mese”. Vari i motivi: “Milano ha avuto un boom impressionante e oggi è la città più internazionale d’Italia. Inoltre, i proprietari di casa operano nel libero mercato, senza alcuna mediazione con altri soggetti. Ad esempio, non c’è il canone concordato, misura utilizzata per calmierare i prezzi degli affitti”. Uno strumento che a Roma, dove il prezzo al metro quadro si aggira sui 13,5 euro, viene ancora usato: quest’anno si dovrebbero ridefinire gli accordi fermi al 2004. Il Comune di Milano, invece, ha siglato una convenzione con Milano Abitare, che ha portato alla stipula di 1050 contratti: un numero ancora troppo basso. Per il sindaco Giuseppe Sala, però, la lotta al caro affitti è una priorità: “Servono più case a prezzi più bassi per andare incontro ai nuovi milanesi, soprattutto giovani”, ripete da due anni e mezzo.

La protesta per il diritto alla casa nel Rione Scampia dove gli inquilini di alcuni palazzoni, utilizzati anche per il set di Gomorra e fino a poco tempo fa di proprietà del Comune, sono scesi in strada per chiedere certezza sul futuro dopo un’intimazione di sfratto della nuova proprietà, Napoli, 24 aprile 2018. ANSA / CIRO FUSCO

 

CASE POPOLARI,TANTI IN ATTESA E POCHE QUELLE DISPONIBILI

A settembre 80 famiglie del collettivo Aldo Dice 26×1 hanno occupato la terza Torre Ligresti, quindici piani adibiti a uffici nella periferia di Milano costruiti negli anni ‘80 per far parte della Défense milanese. Ma il progetto non ha mai visto la luce. E così, per anni, quella torre è rimasta vuota e abbandonata. Così come è abbandonato da 14 anni il palazzo di 7 piani sulla ‘rive gauche’ del Tevere, vicino alla Basilica di San Paolo, ribattezzato dai romani ‘il bidet’. Doveva essere un hotel da 180 stanze ma non è mai stato utilizzato, diventando il simbolo dello spreco. Uno delle migliaia di edifici vuoti a Roma che potrebbero essere recuperati: secondo i movimenti di lotta per l’abitare sono 200 mila, l’Istat ne conta 114 mila sfitti, i sindacati per la casa 60 mila, l’associazione dei costruttori 35 mila.

“Case senza gente – diceva negli anni ‘70 il sindaco capitolino Giulio Carlo Argan – e gente senza case”. Un motto che vale ancora. A fronte di 7 milioni di case vuote in tutta Italia c’è chi attende da anni una casa popolare, chi è sotto sfratto, chi vive nelle occupazioni, abusivi, homeless, rom, migranti. L’attuale patrimonio di edilizia residenziale pubblica – oltre 900 mila alloggi tra enti regionali e comunali – non basta a soddisfare le esigenze e in tutto il Paese sono 650 mila le famiglie in lista di attesa nelle graduatorie comunali.

A Roma la precarietà abitativa riguarda 50 mila famiglie, 200 mila persone. Le case popolari sono 75 mila, di cui quasi 10 mila occupate abusivamente, ma ci sono 12.087 nuclei in attesa. Ci sono single che attendono un alloggio da 18 anni. Nel 2018 ne sono stati assegnati circa 500 (1,5 al giorno). Un ritmo di crescita inadeguato se paragonato al numero di sfratti: ogni giorno tra le 10 e le 15 famiglie romane vengono cacciate con la forza pubblica. In tutta Italia, raccontano i dati del Ministero dell’Interno, sono stati 32 mila gli sfrattati nel 2017. Su 59.609 provvedimenti emessi, in 9 casi su 10 si tratta di morosità incolpevole.

A Milano tra Aler, l’azienda di edilizia residenziale della Regione, e Mm, partecipata del Comune, ci sono 88 mila alloggi. Ma mentre Aler ha 3400 occupazioni abusive, Mm conta 1078 occupanti senza titolo. Le famiglie in lista d’attesa all’ombra del Duomo sono 27 mila ma, dice il Comune, “reali solo un terzo: a tutte le altre, con l’aggiornamento dei requisiti, mancherebbe la possibilità di fare domanda”. Nel corso dell’anno sono stati 3200 gli sfratti ma da inizio 2015 a oggi, per Aler, un alloggio su due è vuoto (30 mila). Per l’Unione Inquilini invece sarebbero 70 mila, a fronte di circa mille sistemazioni assegnate all’anno. Un numero decisamente superiore a quello delle famiglie che necessitano di un tetto sopra la testa. Peccato che nella maggior parte dei casi Aler non li abbia ristrutturati e ad oggi risultino inutilizzabili, vuoti.

Il corteo contro gli sfratti sfila per le vie del centro a Torino,15 giugno 2013
ANSA / ALESSANDRO DI MARCO

 

Chi finisce per strada si ritrova spesso nelle occupazioni abitative dei movimenti per la casa. A Roma 5 mila famiglie vivono in 90 palazzi lasciati vuoti. Il Viminale si dice pronto a sgomberarne 27, ma resta la mancanza strutturale di alternative. Sempre a Roma, ad esempio, il Comune affitta, spendendo 25 mln di euro l’anno, 15 strutture, i Caat, in cui vivono tuttora 1200 nuclei familiari. Per chiudere questi residence, malmessi e costosi, il Campidoglio ha indetto un bando per reperire 500 strutture alloggiative, i Sassat. Le domande arrivate sono già 1200, circa la metà ammissibili. Poi ci sono i rom (6 mila), gli homeless (8 mila), i migranti (9 mila).

Per ricavare alloggi senza consumare altro suolo si potrebbero frazionare quelli esistenti o riconvertire gli stabili pubblici abbandonati e i beni sequestrati alle mafie. A Milano sono stati recuperati dalla criminalità organizzata 200 unità immobiliari, ma quelle destinate a uso abitativo (non necessariamente all’emergenza abitativa) sono solo 67. La giunta Sala ha mappato anche tutti gli edifici privati in stato di abbandono da almeno tre anni: sono 178. Nei prossimi mesi si dovrebbe arrivare a una delibera che obbligherà i privati o a demolirli o a riqualificarli.

MUTUI PER POCHI

E per acquistare? Abbiamo fatto delle simulazioni su Mutuionline.it, utilizzando una coppia di under 35 – ad oggi il 27,3% dei finanziamenti è richiesto da loro – con due contratti a tempo determinato per un reddito annuo totale di oltre 50 mila euro. Una situazione migliore di quella in cui si trova la maggior parte dei giovani italiani, condannata a lavori precari, con un reddito medio annuo di 30 mila euro lordi. La coppia vuole un mutuo di 220 mila euro per acquistare una casa del valore complessivo di 300 mila, non ha la garanzia dei genitori per ottenere i soldi ma dispone di 80 mila euro. Si è scelto un mutuo a tasso fisso, spiega Roberto Anedda, direttore marketing di Mutuionline.it, “non perché lo spread abbia una correlazione diretta con l’aumento del tasso dei mutui. Ma perché un differenziale tra titoli di Stato italiani e tedeschi a lungo molto alto, come sta accadendo da qualche mese, fa costare di più il denaro alle banche, che a loro volta cercano di recuperarlo dai propri clienti attraverso le operazioni quotidiane”. In istituti come Intesa SanPaolo, Unicredit e Bnl i ritocchi all’insù sono già avvenuti e nei prossimi mesi potrebbe diventare più oneroso accedere ai finanziamenti. C’è poi un’altra ragione che complica l’accesso a un mutuo: “Lo spread alle stelle finisce per limitare l’ammontare del credito che gli istituti bancari possono erogare”.

Dalle simulazioni è emerso che solo due banche possono soddisfare la nostra richiesta: Intesa SanPaolo propone una rata mensile di 959,49 euro con un tasso fisso al 2,5% e un Taeg, cioè il costo effettivo del finanziamento, del 2,39%. A cui vanno aggiunti 850 euro di istruttoria e 320 di perizia. La banca online Webank offre invece una rata mensile di 935,70 euro, con un tasso fisso al 2,03 e un Taeg al 2,07%. In questo caso non c’è né perizia né istruttoria. “Sono due istituti noti per essere più aperti rispetto ad altri alla possibilità di rilasciare mutui a persone con contratto a tempo determinato”, chiarisce Anedda.

Siamo poi andati di persona da Unicredit, che con Intesa SanPaolo e Bnl è tra le principali del Paese, presentandoci come coppia con un contratto a tempo determinato e un indeterminato a tutele crescenti firmato da meno di 3 anni. La presenza di un garante – ci viene detto – potrebbe non essere discriminante ma faciliterebbe, di molto, l’istruttoria. Ogni rata ammonterebbe a 880 euro a tasso fisso a cui vanno aggiunti 2710 euro di spese.

In questo caso il mutuo è stato chiesto della durata di 30 anni. Nei primi due invece era dilazionato in 25 anni. Ma la rata risulterebbe alta per la coppia: la cifra non dovrebbe superare un terzo dello stipendio mensile. Per questo, “alla definizione del mutuo, i due istituti potrebbero proporre di allungare di cinque anni portando il mutuo a una durata trentennale, abbassando la rata mensile”.

Credit Image: © Fabio Sasso/Pacific Press via ZUMA Wire

AIRBNB

Se il futuro è l’affitto, è anche vero che negli ultimi anni c’è stato un boom degli acquisti a scopo di investimento. E dall’analisi delle macroaree nelle grandi città, rivela Tecnocasa, quelle centrali hanno retto meglio grazie a chi compra qui pensando al turismo. Gli affitti brevi viaggiano soprattutto online: dice un dossier di Federalberghi di agosto che del milione di locazioni pubblicizzate in rete, quasi la metà (397 mila) si trovano su Airbnb. Tra le città italiane in cui il fenomeno è maggiormente dilagato, stando ai dati del portale di San Francisco, troviamo Roma con 29.000 annunci e Milano con 18.100.

Qui, quando nel giugno 2017 apparve l’annuncio di un appartamento del Bosco Verticale, a Palazzo Marino decisero di correre ai ripari.

E fare di Airbnb una fonte di reddito. Perciò a marzo il Comune ha siglato un accordo: Airbnb ha inserito tra le voci di spesa della prenotazione la tassa di soggiorno, 3 euro al dì entro i 5 giorni di permanenza. “Il motivo per cui l’abbiamo fatto – spiegano dal Comune – è la trasparenza: monitoreremo il flusso di turisti e provvederemo alle loro esigenze. Il turista è una spesa anche per noi e la tassa di soggiorno permette di affrontarla senza sottrarre denaro ad altro”. E mentre Milano prevede di incassare 2 mln di euro per il solo 2018, Roma ha modificato il regolamento imponendo da aprile a ogni proprietario di Airbnb di versare 3,50 euro di tassa di soggiorno. Ma sono in corso le valutazioni finali in Ragioneria generale e le trattative tra azienda e Comune per arrivare al protocollo di intesa.

D’altronde, per capire come Airbnb non sia più solo il modo più veloce e cool per cercare una stanza per le vacanze ma una realtà solida che si sta diffondendo a macchia d’olio, in modo direttamente proporzionale all’aumento di turisti, basta guardare i numeri: a Milano nel 2018 in 700 mila hanno soggiornato in una delle case messe a disposizione dai 12.800 host e a Roma il milione e 650 mila turisti ha scelto le soluzioni dei 16.000 offerenti. Dai numeri emerge che un proprietario ha spesso più di un alloggio. E questo si vede anche navigando nel portale, dove ci sono host che gestiscono a testa più di cento posti letto.

Da forma integrativa del reddito, esperienza di condivisione di un appartamento e affitto occasionale, Airbnb è diventato una realtà consolidata tanto da provocare in alcune città – da Barcellona ad Amsterdam fino a New York e San Francisco – le proteste dei residenti, convinti che il turismo ‘mordi e fuggi’ non solo spinga i proprietari di case a affittarle per un week end togliendole così dal mercato abitativo, ma contribuisca allo spopolamento dei quartieri. Secondo un rapporto Ancsa, l’associazione nazionale dei centri storico artistici, Milano è tra le città che in questi anni ha perso più popolazione nel centro storico, oltre il 10%. Il centro di Roma aveva 450.000 abitanti nel 1951, 130.000 oggi. Un dato curioso? Qui il 40% degli alloggi Airbnb è nel primo municipio.

 

Articolo di Chiara Baldi e Viola Giannoli apparso sul numero di Fortune Italia di gennaio 2019.

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