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4 Agosto 2020

Il Covid e l’inizio di un nuovo ciclo immobiliare

Alessandro Pulcini

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Il Coronavirus sta cambiando profondamente anche il mercato degli immobili. Per capire che direzione prenderà abbiamo parlato con Marco Daviddi,  EY, e Marco Dettori, Assoimpredil Ance. Articolo di Alessandro Pulcini apparso sul numero di Fortune Italia di giugno 2020.

 

IL 14 MAGGIO, NEL SUO BOLLETTINO economico, la Bce ha scritto come fosse “probabile” che la pandemia di Coronavirus avrebbe provocato un calo significativo della domanda di abitazioni a causa delle perdite di reddito e di ricchezza. L’incertezza causata dalla pandemia potrebbe “incoraggiare le famiglie e gli investitori a rinviare le transazioni immobiliari”. Con una crisi come quella odierna, che colpisce principalmente (e in maniera inaudita) i consumi, il settore delle costruzioni, e dell’immobiliare residenziale in particolare, potrebbe subire conseguenze fra le più pesanti. Per la Bce “la sospensione dei piani e la chiusura dei cantieri, in particolare nei Paesi in cui le misure di lockdown sono state attuate fin dalle fasi iniziali, come la Germania, l’Italia e la Spagna, hanno già causato gravi problemi finanziari alle imprese edili”.

 

Le imprese confermano. Secondo i dati di Assimpredil Ance, l’associazione delle imprese di costruzioni di Milano, Lodi e di Monza e Brianza, i costruttori della zona temono un calo del fatturato tra il 20 e il 35%, nel 2020. A metà maggio si riscontrava un portafoglio ordini fermo e un calo dei permessi a costruire richiesti ad aprile, con prevedibile ricaduta sull’apertura dei cantieri dopo l’estate. Le imprese notavano anche come fosse scesa la produttività del 10-20% a causa delle fasi di lavoro in cui applicare il distanziamento. A far sperare, perlomeno in parte, è arrivato il decreto Rilancio: l’ecobonus (detrazione fiscale del 110% delle spese per riqualificazione energetica e interventi antisismici) è “sicuramente una misura importante”, dice Marco Dettori, vice presidente Ance Nazionale e presidente Assimpredil Ance. Ma “il procedimento amministrativo per arrivare al cantiere è farraginoso e rimane pesantissima l’incognita dei tempi di reazione del sistema bancario”. Le stime sul potenziale impatto dell’Ecobonus sono ancora in corso, dice Dettori. “Potrebbe essere un provvedimento che aziona investimenti privati ma ha un grosso limite, ovvero la scadenza al 2021 per l’ultimazione delle opere e delle certificazioni. Ci piacerebbe che andasse a regime come provvedimento di politica industriale, quindi con una finestra un po’ più lunga. Nella conversione in legge, stiamo chiedendo lo spostamento dei termini al dicembre 2022, altrimenti questo sforzo potrebbe essere vanificato”. 

 

Sull’impatto della crisi sull’intero settore degli immobili, alcuni numeri li ha forniti Scenari Immobiliari, al netto dell’incertezza dell’andamento futuro dell’emergenza sanitaria. Nel 2019 il settore ha chiuso con un fatturato totale in crescita di circa quattro punti percentuali, al di sopra della media registrata dai principali cinque Paesi (3,6%), per circa 130 mld di euro. Ora, per la fine del 2020, il mercato immobiliare italiano avrà perso il 18% del suo fatturato, che totalizzerà 106 mld di euro. Un calo in linea con il resto d’Europa.  

 

PER MARCO DAVIDDI, esperto del settore del real estate e Transaction advisory services leader dell’area mediterranea di EY, il mercato immobiliare si articola in cicli, ognuno con caratteristiche ben riconoscibili. Il Covid “può tranquillamente definirsi un elemento che fa iniziare un nuovo ciclo”. A partire dagli anni ’50, si tratta del “sesto ciclo del mercato”. Anche perché ha interrotto quello che fino al lockdown per la pandemia di Coronavirus, “dal livello minimo 2013”, era stato un costante trend di crescita.
All’aumento del numero di transazioni non si è accompagnato, “per la prima volta nella storia del nostro Paese”, un analogo trend di crescita di prezzi, che di solito aumentano dopo un paio d’anni di crescita delle transazioni. Questo soprattutto perché dalla crisi del 2008-2009 si è asciugata la pipeline di nuovo prodotto residenziale portato sul mercato, a causa di una serie di fattori che hanno fortemente limitato le attività di nuova costruzione e sviluppo. Questo ha favorito il prodotto immobiliare usato, rispetto a quello nuovo. Il prodotto nuovo è andato bene sul mercato, in città come Milano, Firenze, Bologna o Roma, mentre il prodotto usato ha visto prezzi stabili o in calo, anche perché già da tempo molto spesso dimostra di avere caratteristiche non in linea con le richieste attuali sulle dimensioni e le prestazioni energetiche. Il Covid cambierà necessariamente il mercato perché ha una correlazione con il Pil (che quest’anno subirà un tracollo) molto elevata: “Le famiglie comprano quando sono sicure”, dice Daviddi. “In periodi avversi si ha una contrazione del mercato e quindi anche dei prezzi”. Probabilmente ci sarà una “contrazione del numero di transazioni che sarà del 25-30% rispetto al 2019”. 

 

IL DISCORSO PREZZI È COMPLICATO, ma sembra sicuro che la crisi Coronavirus avrà, perlomeno quest’anno, anche un impatto sui prezzi medi delle residenze. Mentre a livello nazionale si prevede un calo del 2,1% per dicembre, dice Scenari Immobiliari, la situazione è più articolata se si guardano le città. In molti casi c’erano stati incrementi delle quotazioni medie nel corso del 2019, ma quasi ovunque la crisi riporta in territorio negativo le variazioni. Anche Milano, Roma e Venezia torneranno a prezzi a crescita zero per la fine dell’anno. Le attese restano incerte per il 2021, ammette l’istituto. 

 

Con il lockdown che ha costretto a casa una gigantesca fetta della popolazione, secondo Daviddi, “ci siamo resi conto di quanto siano importanti molte caratteristiche delle nostre abitazioni, come la possibilità di avere un luogo per lavorare da casa e degli spazi esterni”, dai balconi alle terrazze. Per questo, “il prodotto nuovo (compresi gli immobili e i prodotti residenziali ristrutturati) troverà terreno fertile e positivo”, mentre per le “proprietà usate il prezzo scenderà”, soprattutto nel caso non abbiano le caratteristiche giuste per convivere con le esigenze nate dall’epidemia. Il mercato “si polarizzerà”. Tendenzialmente in Italia “la riduzione media del valore dello stock residenziale usato negli ultimi anni è stata di 2 punti e mezzo all’anno”. Secondo i dati di Assoimpredil Ance, a Milano il mercato della domanda di residenza di nuova costruzione è molto attivo, mentre c’è stato un calo drastico delle transazioni sull’usato tra marzo e aprile, di oltre il 70%. “C’è un rallentamento su tutte le transazioni”, dice Dettori. “L’unica cosa che occorre nelle compravendite, che si stia acquistando un immobile nuovo o uno vecchio da ristrutturare, è un clima di serenità che siamo ben lontani dal poter avere. A Milano per il momento tiene l’interesse su immobili nuovi, energicamente performanti, come tengono anche i prezzi. Sugli immobili usati l’interesse è molto più rarefatto”. Forse perché sull’usato “ha ancora molto valore la visita fisica dell’immobile”, ostacolata dal lockdown e dall’epidemia. “Sarà un anno molto difficile”. 

 

La trasformazione, dal punto di vista delle preferenze dei cittadini, sarà ancora più ampia. Si apprezzeranno case e villette con gli spazi giusti, anche se lontane dal centro città. Potrebbe magari verificarsi una trasformazione dell’impatto della presenza di infrastrutture sul prezzo delle case, visto che per molti non sarà necessario spostarsi quanto prima. Qualcosa del genere in questo senso già esisteva, dice Daviddi di EY: “Ci sono già studi interessanti negli Stati Uniti che dicono come l’evoluzione tecnologica legata alla guida autonoma degli autoveicoli cambierà la geografia delle città e i valori di mercato”. Normalmente, quando si parla di immobili, vale la regola lineare del ‘più è vicino al centro, più vale’. Adesso, tra smart working e, in un futuro, guida autonoma, si potrebbe ipotizzare che “questa regola di prossimità venga meno”. Rimarrà costante, secondo Daviddi, il trend relativo agli affitti, che da tempo è in crescita, trainato da comportamenti tipici di Stati Uniti e Nord Europa: maggiore mobilità geografica, mercato del lavoro più dinamico soprattutto sulle professioni più qualificate. Per questo tipo di lavoratori “l’affitto diventa l’opzione più interessante”, dice Daviddi. E “questo trend continuerà con ancora più forza rispetto al passato: abbiamo capito quanto sia importante utilizzare la casa come prodotto di consumo, quando si cambiano con frequenza sia città sia professione”. 

 

 

MA NON C’È SOLO il residenziale. Ci sono anche gli uffici, i centri commerciali, la logistica, gli alberghi. E i grandi investimenti da parte di fondi e asset manager. Secondo il report di Scenari Immobiliari, la crescita dell’intero real estate ha potuto contare principalmente sul traino di un settore, quello dei grandi investimenti. In particolare gli investimenti dall’estero nel 2019 hanno battuto tutti i record precedenti, generando più di 12 mld di euro, con una crescita del 37% sul 2018 e del 6% sul 2017 (che deteneva il precedente record con 11,2 mld di euro di investimenti). I fondi avevano anche ripreso a “investire sullo sviluppo residenziale”, dice Daviddi. Ora, con il Coronavirus, centri commerciali e alberghi rappresentano una categoria di immobili dove è difficile immaginare grandi investimenti. Invece sul residenziale come investimento il trend positivo continuerà, sempre per la futura domanda di immobili con caratteristiche più in linea con le esigenze attuali. Negli investimenti è “difficilissimo fare delle stime”, ma “ci aspettiamo una riduzione minore del 20%”, perché chi investe ha una visione di lungo periodo, rispetto al singolo che compra o vende casa. Inoltre, quella del Coronavirus è una crisi legata ai consumi, non finanziaria, e “la liquidità disponibile sui mercati è straordinariamente alta”. Il fattore di rischio degli investimenti sugli immobili continua ad essere ridotto rispetto ad altri asset, è vero, ma nel tempo è comunque aumentato. “La crisi del 2008 e 2009 ci ha aperto gli occhi: prima si pensava che il settore immobiliare fosse una cosa a sé, con un valore strettamente legato al metro quadro. Ci si è resi conto, finalmente, che l’immobile vale in relazione al contenuto che è all’interno. Se il contenuto all’interno soffre, anche il valore del contenitore ne risente”.   

 

La versione originale di questo articolo è disponibile sul numero di Fortune Italia di giugno 2020. Ci si può abbonare al magazine mensile di Fortune Italia a questo link: potrete scegliere tra la versione cartacea, quella digitale oppure entrambe. Qui invece si possono acquistare i singoli numeri della rivista in versione digitale.

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