Tra le incognite dell’emergenza Coronavirus e delle sue conseguenze sull’economia, una delle più complesse da analizzare è quella del mercato immobiliare, che sconta l’impatto di diversi fattori, la composizione stessa del mercato in diversi ambiti e l’imprevedibilità di un’emergenza sanitaria ancora in divenire. Parlando solo della compravendita di abitazioni, ora una nuova analisi del portale Idealista sembra mettere in luce come i prezzi delle case, nonostante la crisi, non si siano fermati. Hanno infatti segnato un nuovo aumento dell’1,4% a luglio rispetto al mese precedente.
Il valore medio degli immobili in Italia ora è di 1.746 euro al metro quadro, l’1,1% in più rispetto allo stesso periodo del 2019, secondo i dati pubblicati dall’Ufficio Studi di idealista. “La domanda ha pienamente recuperato dopo il confinamento, mentre l’offerta è diventata più esigua perché molti proprietari temendo di svalutare il proprio immobile hanno preferito ritirare la propria casa o metterla in affitto”, spiega Vincenzo De Tommaso, responsabile dell’Ufficio Studi. “Se prima del lockdown il mattone era in ripresa evidente, soprattutto nei grandi centri, ha proseguito sulla scia rialzista anche dopo, anche se riteniamo che il vero impatto della pandemia sul mercato immobiliare sarà evidente solo dalla fine di quest’anno”.
Sono 13 i mercati regionali in crescita a luglio, con la Lombardia (4,1%) a guidare il trend seguita dalla Campania (2,1%), anch’essa sopra la media italiana. Al terzo gradino del podio si piazzano a pari merito Toscana e Basilicata (1%). Incrementi meno forti per altre 9 regioni, dal Lazio (0,9%) al Piemonte (0,3%). Stabile rispetto alla media la Sicilia, mentre all’opposto è la Valle d’Aosta (-2,2%) a scontare il calo maggiore seguita da Molise (-1%) e Liguria (-0,6%). In termini di prezzo la regione che vanta i valori più alti è la Liguria (2.467 euro/metro quadro), seguita da Trentino-Alto Adige (2.458 euro/metro quadro) e Valle d’Aosta (2.384 euro/metro quadro). Sopra la media anche i prezzi di Toscana (2.250 euro/metro quadro), Lazio (2.117 euro/metro quadro) e Lombardia (1.790 euro/metro quadro). Le richieste più economiche si riscontrano nelle regioni meridionali: per esempio in Sicilia dove si toccano i 1.066 euro al metro quadro, Calabria e Molise (907 euro/metro quadro per entrambe).
La maggior parte delle macroaree provinciali seguono il trend positivo dei prezzi registrato al termine di luglio, con Milano (7,2%), Belluno (2,8%) e Avellino (2,5%) a trainare le 58 zone a rialzo sulle 106 monitorate. All’opposto, Biella, Trieste (entrambe -2%) e Aosta (-2,2%) segnano le peggiori performance del mese. Relativamente ai prezzi, Bolzano (3.612 euro/metro quadro) si conferma la provincia più cara d’Italia davanti a Savona (3.041 euro/metro quadro) e Firenze (2.882 euro/metro quadro). Nella parte bassa del ranking Biella, con 636 euro al metro quadro, è la più economica davanti a Caltanissetta (717 euro/metro quadro) e Isernia (720 euro/metro quadro). L’andamento generale dei prezzi a luglio ha visto una leggera prevalenza di segni negativi che riguardano 57 dei 111 capoluoghi analizzati, mentre sono solo 4 quelli che non hanno subito variazioni. Le performance migliori si registrano ancora a Milano (5,1%), Lecco (3,9%) e Vibo Valentia (3,8%). Le variazioni negative di maggiore entità spettano a Lodi (-2%), Treviso (-2,2%) e Frosinone (-2,6%). Oltre a Milano, le variazioni positive si registrano anche a Napoli (1,5%) e Torino (1,1%). Tiene Roma (0,3%), mentre calano Bologna (-0,6%) e Firenze (-0,7 %). Con riferimento ai prezzi di vendita, Venezia (4.476 euro/metro quadro), esclusa Mestre per ragioni di rilevanza statistica, si conferma la città con i metri quadri più cari, davanti a Milano (4.103 euro/metro quadro) e Firenze (3.932 euro/metro quadro). Nella parte bassa della graduatoria i capoluoghi più economici restano Ragusa (818 euro/metro quadro), Caltanissetta (784 euro/metro quadro) e Biella (719 euro/metro quadro).
Il valore dei balconi
Tra i fattori che rendono meno prevedibile l’andamento del mercato, c’è anche quello del cambiamento delle preferenze dei compratori, che secondo molti saranno sempre più inclini a optare case con spazi esterni adeguati. Un altro portale di compravendita di case, immobiliare.it (in collaborazione con Realitycs, azienda specializzata in market intelligence e valutazioni automatiche), ha analizzato quanto questo tipo di caratteristiche incida sul prezzo stesso delle abitazioni. La presenza di un balcone o di un terrazzo in Italia fa crescere il valore dell’immobile dell’8% nel caso in cui si tratti di un piano alto (dal quinto in poi).
Ipotizzando così un appartamento da 200.000 euro, chi compra dovrà mettere in conto una spesa ulteriore di 16.000 euro rispetto a quella che dovrebbe sostenere per un’abitazione simile ma senza sfogo esterno. Ai piani centrali l’impatto di uno spazio esterno si riduce e ammonta al 4,8% del valore dell’immobile. Risale invece quando si tratta di case al primo piano, dove balconi e terrazzi fanno crescere il valore del 5,6% e al piano terra, dove la presenza di giardini vale il 6,6% in più rispetto a un immobile di pari caratteristiche. Se questi sono i dati a livello nazionale, lo studio ha individuato le differenze nelle 4 città più popolose: Roma, Milano, Torino e Napoli. Prendendo sempre ad esempio un immobile dal valore di 200.000 euro, chi nella Capitale ne possiede uno con balcone o terrazzo dal quinto piano in su può vantare uno spazio esterno che vale 16.000 euro (+8% rispetto a un immobile di pari categoria che ne è privo). A un piano centrale gli spazi esterni a Roma fanno salire il valore del 6,6% mentre è del 4,6% il plus che si può guadagnare per un primo piano con balcone. Per chi possiede invece un giardino a piano terra, il valore dello spazio calcolato sull’immobile tipo è di 14.600 euro (+7,3%).
L’impatto degli spazi esterni sul valore immobiliare è più contenuto a Milano. La variazione maggiore si ha in presenza di uno spazio verde a piano terra, più raro in città (+6,6% che su un immobile da 200.000 euro si traduce in 13.200 euro). Oscillano tra il 4 e il 4,9% i plusvalori delle abitazioni con balconi e terrazzi dal primo piano in su. Rimanendo al Nord, a Torino si alza del 15% in più il valore delle case con giardino al piano terra. Scende rispettivamente all’8,4 e all’8,2% l’incremento di prezzo per chi possiede un immobile al primo piano e a quelli centrali. Costano il 7% in più della media le case con terrazzo ai piani alti. Guardando infine a Napoli, chi ha intenzione di vendere una casa piano terra con giardino potrà contare su un prezzo maggiorato del 12% rispetto ad altri immobili simili. Oscillano attorno al 6% le variazioni dei valori delle abitazioni dal primo piano in su con balcone, che ancora per un immobile da 200.000 euro si traduce di un plus attorno ai 13.000 sul prezzo finale. “Se è vero che la ricerca di case con spazi esterni vive un trend stagionale estivo tutti gli anni, è vero anche che in questo 2020 è stato toccato il picco massimo del numero di chi imposta il filtro balcone come imprescindibile”, dichiara Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it. “È interessante -conclude Giordano- notare come l’impatto di uno sfogo esterno sul prezzo dell’immobile vari da città a città. A Milano, che ha una concomitanza di fattori tra cui il prezzo al metro quadro elevato, il traffico intenso e un clima più rigido, terrazzi e giardini diventano un bene rinunciabile, mentre Roma e Napoli sono città in cui si è più predisposti a spendere pur di accaparrarsi uno spazio privato all’aria aperta”.
