“L’ultima operazione della Bce – la sesta da luglio 2022 – ha alzato ulteriormente i tassi di interesse di 50 punti base sul costo dei depositi. Parliamo di un 5% che di per sé sembra poco, ma se andiamo a guardare tutti i rialzi da inizio estate 2022 ad oggi, parliamo di un aumento complessivo dei mutui a tasso variabile del 40%”. È un’analisi netta e senza sconti quella che rilascia a Fortune Italia Nicoletta Papucci, direttore marketing di MutuiOnline.it. Il sito di comparazione di offerte di mutui bancari per le famiglie nato nel 1999 ha analizzato gli impatti sulle rate di un mutuo a tasso variabile in seguito a questo nuovo rialzo deciso dall’istituto di Francoforte. Rischiano soprattutto coloro che hanno il tasso variabile e chi dovrà sottoscriverne uno nuovo. Secondo le statistiche, le famiglie indebitate oggi in Italia sono 6,8 milioni, pari a circa il 25% del totale: di queste, 3 milioni e mezzo hanno un mutuo per l’acquisto di una casa. Chi ha un tasso fisso è tutelato da eventuali sbalzi del mercato mentre chi ha un tasso variabile rischia di dover pagare fino al 54% in più, secondo la Fabi – Federazione Autonoma Bancari Italiani.
Ma cosa ci dice il mercato? Secondo MutuiOnline.it, i primi due mesi del 2023 sono stati caratterizzati da un ritorno delle richieste a tasso fisso, grazie allo spread ridotto con il variabile, che ora rappresentano l’80,3% del mix (+34,3% rispetto al quarto trimestre 2022). Calano gli importi medi richiesti che ora si attestano sui 130.691 euro, oltre 10.000 in meno rispetto al pari periodo dello scorso anno. Rimane molto alto per il terzo trimestre di fila il reddito medio dei richiedenti, pari a 2.760 euro, ben 540 euro in più rispetto al pari periodo dello scorso anno.
L’esempio di MutuiOnline.it per Fortune Italia
MutuiOnline.it ha confrontato per noi le migliori offerte di mutuo variabile oggi (marzo 2023), confrontandole con quelle di un anno fa (febbraio 2022) e ipotizzando il costo delle rate con l’aumento di 50 punti base della Bce. Per un mutuo con finalità di acquisto di una prima casa del valore di 200.000 euro e con un importo di mutuo di 140.000 con durata di 20 anni, a febbraio 2022 la rata era di 625 euro (tasso dello 0,70%), a marzo 2023, con un tasso del 3,10%, sale del 25,3% arrivando a 783 euro. Ipotizzando il rialzo a causa del nuovo rialzo della Bce si arriverebbe a 819 euro (tasso del 3,60%) con una differenza del +31% rispetto allo scorso anno (194 euro in più).
Dottoressa Papucci, Banca d’Italia ha da poco pubblicato la propria Relazione Annuale sullo stato dell’economia italiana e sul fronte mutui i dati sono preoccupanti: una famiglia italiana su tre non riesce più a pagare la rata mensile del mutuo (38% dei mutuatari). Secondo il principale sindacato dei bancari poi, i tassi variabili potrebbero arrivare, a breve, al 4,9% dallo 0,6% di fine 2021: vuol dire pagare una rata mensile che potrebbe essere il 49,5% più alta di quella di un anno fa. Siamo all’apice di un’emergenza sociale?
In realtà in Italia la maggior parte dei mutui in essere, il 75-80%, sono a tasso fisso. Di conseguenza le famiglie che non riescono a pagare i mutui non lo fanno specificatamente per le rate, ma per altre problematiche. La difficoltà è ovviamente per quel 20-25% di famiglie che hanno in essere un mutuo a tasso variabile e hanno scelto di non surrogarlo negli ultimi anni, quando i tassi erano ormai estremamente bassi. Rispetto al primo rialzo della Bce a luglio 2022 si registra una crescita di +267 bps sull’Euribor a 1 mese e di +259 bps sull’Euribor a 3 mesi. Molto più contenuti gli incrementi del tasso di riferimento dei mutui fissi: rispetto a luglio 2022 l’IRS a 10 anni è salito di 100 bps, a 20 anni di 70 bps e a 30 anni di 62 bps. Interessante anche valutare l’impatto dell’aumento delle rate sul reddito medio di una famiglia italiana, pari a 33.000 € netti all’anno: se a febbraio 2022 la rata del mutuo a 20 anni pesava il 22% del reddito mensile, con l’aumento raggiungerà il 30% del reddito mensile. Ancora più alto l’aumento della rata del mutuo a 30 anni, che passa dal 20% al 40% del reddito mensile. Difficile commentare se siamo all’emergenza sociale, sicuramente non è un periodo economicamente semplice ma direi che complessivamente l’impatto dell’inflazione è più alto sulle famiglie italiane rispetto all’aumento del costo dei mutui.
Prima la Silicon Valley Bank, poi Credit Suisse che in queste ore è oggetto di un’operazione di salvataggio da parte della Svizzera. Che conseguenze hanno notizie internazionali come queste sul sistema creditizio italiano e sul sistema dei mutui? Cosa dobbiamo aspettarci ancora?
Il sistema creditizio italiano è composto per fortuna da alcuni grandi player che sono tra i più solidi del mercato europeo, quindi ci auguriamo che non ci sia nessun impatto diretto sui mutui. Penso che si dovrà vedere quali saranno le scelte prossime della Banca centrale europea. La rapidità con cui la Bce è passata da tassi a zero al 3%, non ha precedenti nella storia, non era mai capitato. Dall’altra parte però un tasso base del 3% è abbastanza naturale per l’economia, soprattutto in un momento di inflazione così alta.
Il futuro però potrebbe riservare una buona notizia: l’andamento rialzista sembra essere destinato a rallentare, anche alla luce dei casi SVB e Credit Suisse.
Dato il forte aumento dei tassi di interesse voluto non solo dalla Bce ma anche dalla Fed negli Stati Uniti, anche in Svizzera e in Inghilterra, ci si può aspettare uno stop del trend rialzista, un rallentamento di questo aumento dei tassi, se non addirittura una diminuzione. E questa per i cittadini e per i mutui, non può che essere una buona notizia. Dieci giorni fa la maggior parte degli analisti stimava che ci sarebbero stati ancora uno o forse due rialzi da parte della Banca centrale europea, si sarebbe stati poi abbastanza stabili per iniziare a diminuire verso la fine dell’anno. Adesso è possibile che invece di avere nuovi rialzi, si rimanga stabili.
E per chi deve sottoscrivere un nuovo mutuo? Qual è il vostro consiglio?
A marzo i tassi medi per i nuovi mutui a tasso variabile hanno superato i tassi medi per i nuovi mutui a tasso fisso, soprattutto considerando che la forbice tra fisso e variabile è sempre più sottile. La differenza a febbraio è di 11 bps a favore del variabile sulla migliore offerta (2,88% vs 2,99%) e di soli 6 bps sull’offerta media (3,58% vs 3,52%). Quindi il consiglio base per chi deve attivare un mutuo, è sicuramente quello di farlo con tasso fisso, perché è possibile che il variabile continui ad aumentare. Meglio mettersi al riparo scegliendo il fisso e poi eventualmente surrogando a fine anno o inizio anno prossimo, quando si spera che si abbasseranno un po’ i tassi di interesse. Per i giovani è stato confermato fino a luglio di quest’anno nella finanziaria l’intervento voluto dal governo Draghi a giugno 2021 sui mutui giovani che ha due componenti: da una parte permette a tutti i giovani che vogliono sottoscrivere un contratto di mutuo per un acquisto di una prima casa che abbiano un ISEE inferiore ai 40.000€, di beneficiare di una garanzia statale fino all’80% del valore dell’immobile. Questo vuol dire che è più facile per un giovane prendere un mutuo all’80%, magari anche un po’ di più, perché la banca sarà supportata dalla Consap nella gestione del rischio. Questa stessa normativa permette poi ai giovani con le stesse caratteristiche di avere una defiscalizzazione completa dei mutui, e quindi l’esenzione da quelle imposte di registro catastali e ipotecaria che permette di risparmiare qualche migliaio di euro al momento dell’acquisto.
I requisiti per rientrare in queste agevolazioni non sono però ancora troppo stringenti ?
C’è un incremento del 9,5% delle richieste di mutuo da parte degli under 36. Non certo, lo stesso effetto che la misura ebbe a maggio 2021. La normativa è funzionata estremamente bene a giugno 2021 quando è stata lanciata. Nel semestre successivo noi abbiamo visto un aumento delle richieste dagli under 36 che sono quasi raddoppiate: moltissimi giovani hanno potuto approfittare di questa defiscalizzazione per acquistare una prima casa. Ovviamente adesso il contesto economico è molto diverso e con l’inflazione sappiamo che i tassi sono molto più alti. Di conseguenza può essere che anche avere il 20% del capitale da anticipare per sottoscrivere il contratto di mutuo e soprattutto potersi permettere poi di pagare la rata mensile non sia più possibile per tutti. Sicuramente in questo momento storico il Governo potrebbe fare di più, estendendo innanzitutto la normativa fino a fine anno, ed evitando di fare continui allungamenti da tre mesi della normativa, anche perché sappiamo tutti che le tempistiche per l’accensione di un mutuo non sono immediate.
