Il neoeletto sindaco di New York City, Zohran Mamdani, ha ottenuto una schiacciante vittoria martedì sera grazie a un programma elettorale incentrato sull’accessibilità economica, basato su un piano per congelare gli affitti di quasi 2 milioni di appartamenti a canone calmierato.
Ma gli economisti, all’unanimità, detestano il controllo degli affitti. In un sondaggio condotto nel 2012 tra i migliori economisti, solo il 2% ha concordato sul fatto che le leggi sul controllo degli affitti abbiano avuto “un impatto positivo” sull’offerta e sulla qualità degli alloggi a prezzi accessibili. Il premio Nobel Richard Thaler aveva persino ironizzato dicendo che la domanda successiva avrebbe dovuto essere: “Il sole gira intorno alla Terra?”
Perché gli economisti criticano un piano che sembra promuovere l’equità e la giustizia in un mercato immobiliare che è chiaramente in crisi?
Una semplicità seducente
Per la maggior parte degli elettori, il congelamento degli affitti sembra una misura di buon senso: se i prezzi sono fuori portata, basta impedirne l’aumento. Ma per gli economisti è come curare la febbre rompendo il termometro: sopprime il sintomo senza curare la malattia, ovvero la persistente carenza di alloggi.
“Il congelamento degli affitti non risolve la scarsità”, ha affermato David Sims, economista della Brigham Young University, la cui ricerca sul controllo degli affitti nel Massachusetts rimane un punto di riferimento. “Si limita a riorganizzare chi sostiene i costi”.
Il lavoro di Sims ha esaminato il regime di controllo degli affitti che un tempo regolava Cambridge, nel Massachusetts, dove gli inquilini potevano rimanere con affitti inferiori a quelli di mercato a tempo indeterminato. La politica aveva lo scopo di mantenere gli alloggi a prezzi accessibili, ma ha portato a quella che lui definisce una cattiva allocazione.
“Le persone che potrebbero stare meglio trasferendosi tendono a rimanere”, ha detto a Fortune. “Le famiglie più anziane si aggrappano a grandi appartamenti di cui non hanno più bisogno, mentre le giovani famiglie non riescono a trovare spazio. Col tempo, ci si ritrova con le persone sbagliate negli appartamenti sbagliati”.
Quando gli elettori del Massachusetts hanno abrogato il controllo degli affitti nel 1994, il valore degli immobili a Cambridge è aumentato del 45%, non solo per gli appartamenti deregolamentati, ma per interi quartieri. Si è scoperto che anni di affitti limitati avevano scoraggiato gli investimenti e fatto diminuire il valore degli immobili circostanti, il che significa che quando i controlli sono stati finalmente rimossi, i proprietari hanno avuto la possibilità di ristrutturare e rinnovare i loro appartamenti. I quartieri che erano stati congelati insieme agli affitti sembravano improvvisamente rivitalizzarsi.
Questa dinamica è già visibile a New York. Secondo l’indagine sulla situazione abitativa e sugli alloggi sfitti della città, circa 26.000 appartamenti a canone stabilizzato sono vuoti, molti dei quali inabitabili perché i costi di ristrutturazione superano di gran lunga quelli che i proprietari possono recuperare legalmente.
La legge statale del 2019 sulla stabilità abitativa e la protezione degli inquilini limita le spese di ristrutturazione recuperabili a 50.000 dollari distribuiti su 15 anni. La ristrutturazione di un caseggiato centenario può costare il doppio, lasciando ai proprietari pochi incentivi a fare altro che chiudere la porta.
Sollievo a breve termine, dolore a lungo termine
I benefici immediati del controllo degli affitti, per gli attuali residenti, sono innegabili. Esso offre stabilità agli inquilini che vivono di stipendio in stipendio e riduce il rischio di sfratto. Ma nel lungo termine, gli economisti sostengono che funziona allo stesso modo di gettare sabbia negli ingranaggi del mercato immobiliare. I proprietari rinviando la manutenzione che non possono recuperare, le nuove costruzioni rallentano e il patrimonio immobiliare disponibile si erode silenziosamente.
Uno studio condotto nel 2018 dalla Stanford University sotto la guida di Rebecca Diamond, una delle maggiori esperte odierne nel mercato immobiliare, ha scoperto che quando San Francisco ha ampliato il controllo degli affitti negli anni ’90, l’offerta di alloggi in affitto è diminuita del 15% nel decennio successivo.
Molti proprietari hanno convertito gli appartamenti in condomini o alloggi occupati dai proprietari per sfuggire alla regolamentazione. La politica ha aiutato gli inquilini esistenti, ma alla fine ha aumentato gli affitti di mercato in tutta la città e accelerato la gentrificazione, causando l’opposto di ciò che i responsabili politici intendevano ottenere.
“Non si tratta di compatire i proprietari”, ha detto Sims. “Si tratta di capire gli incentivi. Non ci si può aspettare che le persone investano in qualcosa se non riescono mai a raggiungere il pareggio, proprio come non ci si può aspettare che gli inquilini si offrano volontariamente di pagare un affitto più alto”.
Per gli economisti, il problema più profondo del congelamento degli affitti è concettuale: esso implica che l’accessibilità economica possa essere semplicemente decretata contro la logica della domanda e dell’offerta.
“Si crea la convinzione che il problema possa essere risolto con un decreto”, ha affermato Sims. “Ma gli affitti sono alti perché la gente vuole vivere a New York. L’unica soluzione duratura è quella di facilitare la costruzione di più alloggi che la gente desidera realmente”.
Egli offre un’analogia viscerale delle pressioni del mercato: il Black Friday. Le persone non aspettano più in fila davanti ai negozi durante il Black Friday, ha affermato Sims, ma c’è stato un tempo in cui, per una TV da 1.000 dollari a 200 dollari, c’era una fila che girava intorno all’isolato alle 4 del mattino e solo pochi fortunati riuscivano ad acquistarla.
“Ma gli alloggi non sono come una TV da 200 dollari”, ha osservato Sims. “Tutti hanno bisogno di un posto dove vivere, ma se gli alloggi hanno lo stesso prezzo della TV da 200 dollari, allora ci sono un sacco di persone in quella fila che non riescono ad averla”.
Questo è il problema del controllo degli affitti, dicono gli economisti: avvantaggia chi è già dentro a scapito di chi è fuori. Nel tempo, può aggravare le disuguaglianze, impedendo ai residenti più giovani, con redditi più bassi o appena arrivati di accedere ai quartieri regolamentati, che diventano di fatto dei club chiusi.
Una politica palliativa in un mercato in crisi
I sostenitori del piano di Mamdani ribattono che la crisi di New York è così grave che un congelamento temporaneo è una necessità morale.
Con affitti medi superiori a 4.000 dollari, sostengono, la città non può aspettare riforme urbanistiche e progetti di costruzione che richiedono anni per concretizzarsi. Ma anche gli economisti più comprensivi avvertono che, senza misure parallele per aumentare l’offerta, un congelamento non fa altro che rimandare la resa dei conti.
“Se non si abbina il congelamento degli affitti a un piano credibile per aumentare l’offerta di alloggi”, ha detto Sims, “non si risolve il problema. Si sta solo rimandando la responsabilità senza risolvere realmente il problema di fondo”.
L’articolo originario è stato pubblicato su Fortune.com
