La casa è da sempre uno dei pilastri della società italiana, un bene economico ma anche un elemento identitario, capace di raccontare trasformazioni sociali, culturali e generazionali. In un momento in cui il mercato immobiliare si confronta con nuove esigenze abitative, difficoltà di accesso e una crescente complessità nella gestione delle locazioni, il tema dell’abitare è tornato al centro del dibattito pubblico anche attraverso il nuovo Piano Casa e le politiche dedicate a riequilibrare domanda e offerta. Ne parliamo con Andrea Napoli, Ceo e founder di Locare, esperto di mercato immobiliare e politiche abitative e Responsabile nazionale politiche abitative UdC. È autore del libro ‘La Repubblica della Casa’. Con lui analizziamo il cambiamento del rapporto tra gli italiani e l’abitazione, le criticità ancora presenti nel settore degli affitti, il ruolo delle istituzioni e le prospettive future di un comparto chiamato a evolversi rapidamente.
Nel suo libro ‘La Repubblica della Casa’ analizza il rapporto profondo tra gli italiani e l’abitazione, vista per decenni come simbolo di stabilità e realizzazione personale. Oggi, tra nuove esigenze abitative, cambiamenti demografici e maggiore mobilità professionale, pensa che stia cambiando anche il significato stesso della casa nella società italiana?
Il significato della casa sta cambiando, ma non si sta indebolendo. Al contrario, credo che oggi la casa sia diventata ancora più centrale, perché rappresenta il punto nel quale si incontrano le grandi trasformazioni demografiche, economiche e sociali del Paese.
Nel libro sostengo che l’Italia sia, prima ancora che una Repubblica fondata sul mattone, una vera “Repubblica della Casa”. Per decenni l’abitazione è stata la principale forma di risparmio delle famiglie, uno strumento di protezione sociale e il luogo nel quale si è costruita la nostra idea di stabilità. La casa era il traguardo di un percorso abbastanza lineare: si trovava un lavoro, si formava una famiglia, si acquistava un immobile e si rimaneva nello stesso luogo per molti anni.
Oggi quel percorso è profondamente cambiato. Le famiglie sono più piccole, aumentano le persone che vivono sole, si studia e si lavora in città diverse, cresce il numero degli anziani e la mobilità professionale richiede soluzioni più flessibili. Non è diminuito il bisogno di casa: sono aumentati i modi di abitarla.
Per questo dobbiamo superare la contrapposizione ideologica tra proprietà e affitto. La proprietà continuerà a essere una componente essenziale della cultura e del patrimonio degli italiani, ma la locazione dovrà diventare una scelta normale, sicura e di qualità, non la soluzione residuale di chi non riesce ad acquistare.
La vera trasformazione consiste nel passaggio dalla casa come bene immobile alla casa come infrastruttura della vita. Un’infrastruttura che deve accompagnare le persone nelle diverse fasi: lo studente, il giovane lavoratore, la famiglia, il genitore separato, l’anziano autosufficiente.
La casa resta il luogo del “noi”, ma quel “noi” oggi assume forme diverse rispetto al passato. Il compito della politica e del mercato è costruire un sistema abitativo capace di riconoscere questa pluralità senza trasformare la flessibilità in precarietà.
Locare nasce dall’idea che il mondo delle locazioni avesse bisogno di maggiore semplicità e sicurezza. Quali sono ancora oggi i principali problemi irrisolti nel rapporto tra proprietari, inquilini e professionisti immobiliari?
Il problema centrale rimane la mancanza di fiducia. Il proprietario teme la morosità, i danni e l’incertezza sui tempi di rilascio dell’immobile. L’inquilino incontra canoni elevati, garanzie spesso difficili da fornire e procedure poco comprensibili. I professionisti immobiliari, che dovrebbero essere il punto di equilibrio del sistema, sono costretti a muoversi tra una normativa complessa, adempimenti frammentati e strumenti ancora poco integrati.
Il risultato è un mercato nel quale tutti percepiscono un rischio. Il proprietario preferisce talvolta lasciare vuoto l’immobile o orientarsi verso formule più brevi; l’inquilino fatica a trovare una casa anche quando possiede un reddito adeguato; l’agente immobiliare deve svolgere attività sempre più complesse senza avere a disposizione un’infrastruttura unitaria.
Locare è nata per ridurre questa distanza. Abbiamo trasformato la locazione da una somma di adempimenti separati in un percorso integrato: valutazione del canone, verifica della documentazione, redazione e registrazione del contratto, attestazioni, garanzie e assistenza.
La digitalizzazione, però, non significa semplicemente spostare online un modulo cartaceo. Significa utilizzare tecnologia, dati e procedure standardizzate per diminuire l’incertezza e rendere le decisioni più consapevoli.
Rimane inoltre un problema normativo. Il mercato è profondamente cambiato, mentre buona parte della legislazione continua a riflettere la società e il sistema abitativo di decenni fa. Serve una riforma organica della locazione che renda i contratti più semplici e flessibili, garantisca tempi certi e mantenga un equilibrio effettivo tra il diritto dell’inquilino ad abitare e quello del proprietario a vedere rispettato il contratto.
Non dobbiamo scegliere se tutelare il proprietario o l’inquilino. Un mercato sano deve tutelare entrambi, perché senza proprietari disponibili a locare diminuisce l’offerta e senza inquilini messi nelle condizioni di sostenere il canone il sistema diventa socialmente fragile.
Uno dei temi centrali del mercato italiano è la difficoltà nel rendere più efficiente il sistema delle locazioni. Quali strumenti servirebbero, a suo avviso, per incentivare maggiormente i proprietari a mettere immobili sul mercato degli affitti?
Il primo errore sarebbe pensare che l’offerta possa aumentare attraverso obblighi o penalizzazioni. Le case vengono messe sul mercato quando esistono convenienza, semplicità e sicurezza. Il proprietario deve percepire che affittare è una scelta razionale e non un salto nel buio.
Occorre innanzitutto una fiscalità più semplice e premiante. Propongo da tempo di estendere la cedolare secca al 10% per i contratti a canone concordato in tutto il territorio nazionale, superando classificazioni territoriali che non sempre riflettono le reali condizioni del mercato. L’emergenza abitativa non riguarda più soltanto le grandi aree metropolitane: coinvolge città medie, territori universitari, zone turistiche e aree attraversate da una forte mobilità lavorativa.
A questa misura dovrebbe essere affiancata una riduzione dell’IMU per chi mette effettivamente a disposizione un’abitazione con contratti di medio e lungo periodo e a condizioni sostenibili. La leva fiscale non deve premiare semplicemente il possesso, ma il contributo che quell’immobile offre al sistema abitativo.
Il secondo tema riguarda le garanzie. Molti giovani, lavoratori autonomi o famiglie monoreddito sono perfettamente in grado di pagare un canone, ma non riescono a presentare le garanzie richieste. Servono fondi di garanzia pubblico-privati e strumenti assicurativi capaci di tutelare il proprietario e, contemporaneamente, ampliare la platea degli inquilini affidabili.
Il terzo elemento è la certezza delle regole. Tutelare chi si trova in una condizione di fragilità è un dovere pubblico, ma questa tutela non può essere scaricata interamente sul singolo proprietario. Quando un contratto termina o non viene rispettato, devono esistere tempi certi per il rilascio dell’immobile, accompagnati da strumenti sociali per le persone realmente in difficoltà.
Infine, dobbiamo intervenire sul patrimonio inutilizzato. In Italia esistono milioni di abitazioni non occupate, ma non tutte sono immediatamente disponibili: alcune richiedono lavori, altre sono bloccate da successioni, comproprietà, problemi catastali o procedure amministrative. Servono incentivi per la riqualificazione, semplificazioni e strumenti che rendano conveniente recuperare e rimettere sul mercato queste case.
L’obiettivo non deve essere tassare gli immobili vuoti, ma trasformarli in abitazioni disponibili. È una differenza politica fondamentale.
Il Piano Casa punta ad affrontare alcune criticità strutturali del settore abitativo. Dal suo osservatorio, quali sono le misure che potrebbero avere il maggiore impatto sul mercato delle locazioni e sul rapporto tra domanda e offerta?
Il Piano Casa ha avuto un primo grande merito: riportare stabilmente le politiche abitative al centro dell’agenda nazionale. Per troppo tempo la casa è stata affrontata attraverso singoli bonus o interventi emergenziali, senza una vera strategia di lungo periodo. Il Piano deve rappresentare il passaggio da una politica di misure frammentate a una politica industriale e sociale dell’abitare.
È però un punto di partenza, non un punto di arrivo. La sua efficacia dipenderà dalla velocità con cui riuscirà a produrre nuovi alloggi e a recuperare quelli oggi inutilizzati. La questione decisiva è l’offerta: nelle città nelle quali i canoni crescono maggiormente, il problema non è solo quanto costa una casa, ma quante case sono realmente disponibili.
La prima priorità deve quindi essere il recupero del patrimonio pubblico inutilizzato o sottoutilizzato. Non possiamo parlare di emergenza abitativa e, nello stesso tempo, accettare che migliaia di alloggi pubblici rimangano vuoti perché necessitano di manutenzione o sono bloccati da procedure amministrative. Servono risorse, tempi certi, una governance chiara e responsabilità precise.
Il secondo asse è la rigenerazione urbana. Recuperare un edificio non significa soltanto ristrutturare degli appartamenti. Significa ricostruire quartieri, riportare servizi, attività commerciali, trasporti e spazi di relazione nei territori. Senza questa dimensione rischiamo di produrre alloggi formalmente accessibili, ma lontani dalle opportunità di lavoro e dalla vita delle città.
Il terzo asse deve essere il coinvolgimento del patrimonio privato e degli operatori professionali. Il settore pubblico non può rispondere da solo alla domanda abitativa. Occorre costruire un’alleanza tra Stato, Comuni, proprietà, imprese, fondi, cooperative, professionisti e Terzo settore, introducendo regole trasparenti e condizioni che favoriscano investimenti di lungo periodo nella locazione.
Sul fronte della domanda bisogna poi occuparsi della grande fascia intermedia: persone troppo “ricche” per accedere all’edilizia pubblica, ma troppo fragili per sostenere i canoni del libero mercato. Penso ai giovani lavoratori, alle famiglie monoreddito, agli studenti, ai genitori separati e a una parte crescente del ceto medio.
Per queste categorie servono canoni concordati, garanzie, incentivi fiscali e nuove forme di edilizia residenziale sociale. Il Piano Casa avrà successo se riuscirà non solo a costruire o recuperare abitazioni, ma a rimettere in equilibrio domanda e offerta, rendendo nuovamente possibile vivere nelle città in cui si studia e si lavora.
La casa non può diventare il principale fattore di espulsione sociale dalle nostre città. Deve tornare a essere uno strumento di coesione e di sviluppo.
Guardando ai prossimi cinque anni, quale sarà secondo lei la grande trasformazione che interesserà il mercato delle locazioni in Italia? E quale ruolo vuole giocare Locare in questo cambiamento?
Nei prossimi cinque anni assisteremo alla trasformazione della locazione da mercato prevalentemente artigianale a vera industria dei servizi abitativi. Sarà un mercato più professionale, digitale e segmentato, nel quale non esisterà più una sola formula di affitto.
Avremo locazioni tradizionali, contratti di medio termine, soluzioni per studenti e lavoratori in mobilità, senior living, residenze gestite e nuove forme dell’abitare condiviso. Questa evoluzione sarà determinata non soltanto dalla tecnologia, ma soprattutto dalla demografia e dai nuovi percorsi di vita.
La grande sfida sarà governare questa trasformazione senza perdere la dimensione sociale dell’abitare. L’efficienza non può essere misurata soltanto nella velocità con cui si firma un contratto, ma anche nella capacità di rendere accessibile una casa, tutelare l’investimento del proprietario e garantire qualità e stabilità all’inquilino.
Locare vuole diventare l’infrastruttura tecnologica e di servizi della locazione italiana. Non una semplice piattaforma, ma un ecosistema capace di collegare proprietari, inquilini, agenti immobiliari, amministrazioni, assicurazioni e operatori finanziari.
Vogliamo accompagnare l’intero ciclo della locazione: analisi del mercato, determinazione del canone, selezione dell’inquilino, contrattualistica, registrazione, garanzie, gestione e assistenza. Il nostro obiettivo è ridurre la complessità e trasformare la fiducia, che oggi è affidata soprattutto alla percezione personale, in processi verificabili e strumenti concreti.
Il professionista immobiliare continuerà ad avere un ruolo centrale. La tecnologia non deve sostituirlo, ma liberarlo dalla burocrazia e consentirgli di dedicarsi alle attività nelle quali il fattore umano è insostituibile: ascoltare, consigliare, negoziare e costruire relazioni.
Locare vuole contribuire anche al dibattito pubblico, mettendo a disposizione dati, esperienza e conoscenza operativa. Chi gestisce ogni giorno migliaia di processi legati alla locazione osserva prima di altri i cambiamenti del mercato e può aiutare le istituzioni a costruire politiche più aderenti alla realtà.
La nostra ambizione è semplice: fare in modo che mettere una casa in affitto non sia più percepito come un rischio e che cercare una casa non diventi un percorso a ostacoli. Se riusciremo a raggiungere questo obiettivo, avremo costruito non soltanto un’impresa più forte, ma anche un mercato dell’abitare più moderno e più giusto.
