Tra bolle di calore e bolle immobiliari: la crisi climatica che il pianeta sta affrontando avrà un impatto sempre più grande sulla scelta delle abitazioni in cui vivere, e forse anche sull’economia in generale. Nel primo caso, l’effetto già si vede, anche in Italia, dove secondo uno studio dei ricercatori della Banca d’Italia il caldo ha un impatto verificabile non solo sulla scelta degli immobili da parte di chi cerca casa, ma anche sulle dinamiche di mercato e sul suo stato di salute. Più fa caldo, insomma, meno case si vendono: si riducono “transazioni immobiliari e prezzi”, dicono i ricercatori di via Nazionale.
L’impatto nel mondo…
Nel 2022 la stessa Banca centrale europea ha effettuato stress test per le banche che mettono al centro i rischi climatici (ancora non tenuti abbastanza in considerazione dagli istituti europei, secondo i risultati). Ma il clima può provocare una nuova bolla immobiliare? La domanda è stata posta per il mercato USA. Secondo uno studio pubblicato su Nature da alcuni ricercatori americani all’inizio di quest’anno, gli impatti del cambiamento climatico minacciano la stabilità del mercato immobiliare statunitense. Secondo lo studio, parlando solo delle alluvioni, le proprietà residenzali più esposte a questo tipo di catastrofe climatica hanno una valutazione eccessiva che varia dai 121 ai 237 mld di dollari, mentre si prevede che l’aumento della frequenza e della gravità delle inondazioni dovute ai cambiamenti climatici farà crescere dell’11% il numero di proprietà esposte alle inondazioni.
A marzo al rapporto tra real estate e clima ha dedicato un rapporto anche le Nazioni Unite, che si sono concentrate prevalentemente sull’aumento della frequenza degli eventi climatici catastrofici dovuto alla crisi climatica. Tra tifoni, inondazioni e incendi, gli asset immobiliari sono di fronte a rischi senza precedenti, tra i quali rientrano anche quelli della necessaria transizione verde di un settore responsabile del 40% delle emissioni globali di gas serra, dice l’Onu, che oltre a parlare degli eventi più catastrofici ricorda anche come l’aumento del caldo crea “nuove esigenze di raffreddamento per gli edifici, aumentando i costi operativi. Lo stress idrico porterà anche a maggiori costi operativi a causa dell’aumento dei prezzi dell’acqua, della necessità di migliorare l’efficienza idrica e della regolamentazione dell’uso dell’acqua”.
…e in Italia
L’italia non fa eccezione, se si parla di conseguenze della crisi climatica sul mercato immobiliare. Già un report del Cnr aveva messo in relazione l’aumento delle temperature con la variazione dei prezzi degli immobili.
Inoltre il mercato immobiliare italiano non è in formissima, al di là della crisi climatica: pesano i tassi d’interesse al rialzo. Nei primi due mesi del 2023 si è registrato un crollo dei mutui, con una diminuzione pari al 23,56% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno, secondo il Consiglio nazionale dei notai. Lo stesso consiglio prevede un calo complessivo delle compravendite immobiliari per l’anno in corso del 10,7% rispetto al 2022.
Un rapporto di Bankitalia, firmato da Filippo Natoli e Michele Cascarano, ha analizzato il mercato immobiliare combinando le temperature giornaliere nelle città italiane con la ricerca online di 2 milioni di annunci e appuntamenti di persona con agenti immobiliari. “Due risultati si distinguono. In primo luogo, le temperature estremamente calde riducono la ricerca, sia online che fisica, aumentando il tempo di vendita e ritardando le transazioni immobiliari. In secondo luogo, inducono una preferenza a spostarsi da proprietà che non sono sicure per il clima, portando a prezzi costantemente più bassi. Gli effetti di temperatura estremi sono asimmetrici in quanto i mesi più freddi inducono un aumento della ricerca online (ma non fisica)”.
In sostanza, secondo il paper, un aumento del numero di giorni al mese in cui si registrano temperature medie superiori a 25 C riduce la ricerca di alloggi, sia online che fisici. Un giorno in più di temperature alte (la media è di 4,3 al mese) significa un calo dell’1% dei click sugli annunci online nello stesso mese.
Scende anche il numero di richieste di contatto ricevute dai venditori, e di conseguenza diminuiscono gli appuntamenti per comprare casa (del 2%, con un giorno di temperature alte in più). Questo significa un aumento del tempo di vendita di unità abitative già sul mercato. E se scende il numero di transazioni immobiliari, diminuiscono i prezzi richiesti negli annunci, che però non si rialzano anche quando le temperature scendono. Il che significa, secondo i ricercatori, che si spostano le preferenze degli acquirenti in base all’impatto del caldo.
Un giorno in più con temperature medie superiori a 25 ºC in un mese, dice il paper di Banca d’Italia, fa scendere i prezzi di circa lo 0,2%. La situazione dei prezzi “persiste per almeno un anno dopo lo shock, indicando che gli episodi di caldo intenso sono in grado di pesare sul mercato immobiliare per molto tempo”.
“Il rallentamento della domanda caratterizza principalmente quelle proprietà che non sono percepite come sicure per il clima, come quelle con basse classi energetiche (che comportano maggiori spese future in energia) e senza spazi abitativi esterni (che forniscono sollievo dal calore)”, dicono i ricercatori. Uno spostamento di preferenze che interesserebbe tutte le fasce di prezzo, ma che colpisce in maniera minore gli afffitti, dove i prezzi non sono altrettanto colpiti dal clima.
Meglio il centro o la periferia?
Un altro possibile impatto, naturalmente, è quello sulle zone in cui si sceglie di abitare, e non solo sul tipo di abitazione.
Le analisi dell’Istituto per la bioeconomia del Consiglio nazionale delle ricerche (Cnr-Ibe) pubblicate un anno fa rivelavano come la temperatura superficiale è sempre più determinante per la valutazione del valore di un immobile residenziale man mano che ci si allontana dal centro storico (di Firenze, nel caso di questo ultimo studio). “Gli effetti sono infatti evidenti nella fascia semicentrale e soprattutto periferica, dove l’aumento del valore di mercato dell’immobile è associato linearmente a una diminuzione della temperatura”, aveva spiegato Marco Morabito del Cnr-Ibe. La temperatura superficiale, invece, “non è determinante per il valore immobiliare nella fascia centrale, dove altri elementi come la vicinanza a luoghi storici, paesaggistico e architettonici influisce in modo determinante. Anche se il 37% degli immobili residenziali centrali ricade in hot-spot termici, quasi il 10% di questi appartiene alla classe con il valore di mercato più alto”, secondo
