Il lavoro ibrido si è affermato come la modalità preferita dalla maggioranza degli americani. Questa tendenza ha innescato un effetto a catena sull’intero settore del commercial real estate.
Con il 52% dei lavoratori statunitensi che si dichiara ormai “ibrido” – secondo un recente sondaggio Gallup – e il rallentamento delle transazioni immobiliari, gli esperti avvertono che il settore sta affrontando uno spostamento della domanda che i proprietari (landlords) non possono permettersi di ignorare. Chase Garbarino è CEO di HqO, una software company che opera su oltre un miliardo di piedi quadrati di spazi uffici a livello globale e monitora l’efficacia dei servizi (amenities) negli uffici. Ha dichiarato a Fortune che la regola numero uno del real estate rimane “location, location, location”, ma che per gli uffici vigono ormai nuove regole.
“Il fatto che il genio sia uscito dalla lampada per quanto riguarda il lavoro ibrido implica notevoli cambiamenti strutturali nel modo in cui i proprietari devono gestire i propri modelli di business”, ha spiegato Garbarino a Fortune. “L’intero settore si fonda sostanzialmente sui contratti di locazione decennali o superiori come unico prodotto di punta. Ora dovranno pensare e agire molto più come alberghi”.
Il contratto di locazione a 10 anni garantisce stabilità finanziaria a lungo termine ai proprietari, assicurando flussi di cassa (cash flow) prevedibili e minimizzando i costi di turnover. Tuttavia, secondo Garbarino, tale modello è stato stravolto dall’ascesa del lavoro ibrido, poiché i datori di lavoro non si impegnano più in contratti decennali con la frequenza di un tempo. I proprietari devono quindi riconquistare gli inquilini (tenants), garantendo lussi e servizi capaci di trattenerli nel lungo periodo.
Un’economia degli uffici “K-Shaped”
Un’analisi del 2025 condotta dalla società di brokeraggio JLL e da Commercial Observer ha rilevato una divergenza nella durata dei contratti tra i vari settori. La durata media del leasing per le società di servizi finanziari è stata di 7,6 anni, scendendo a 5,3 anni per le aziende tech e a soli 3,5 anni per le startup di AI. Anche per gli spazi di “Classe A”, ovvero il segmento immobiliare più prestigioso, i contratti si stanno accorciando.
“Devono riconquistare le persone, volta dopo volta”, ha affermato Garbarino.
In un contesto di obblighi di rientro in ufficio (return-to-work mandates), il mercato immobiliare di lusso di Manhattan è in crescita tra le società di servizi finanziari, legali e tecnologiche. Secondo quanto riportato dal Financial Times, nel 2025 il numero di contratti firmati per spazi ufficio a Manhattan con un valore di 100 dollari al piede quadrato ha raggiunto un massimo storico.
L’anno scorso sono stati firmati 313 contratti a un prezzo di almeno 100 dollari al piede quadrato, contro i 212 del 2024: un aumento di quasi il 50% su base annua, secondo i dati delle società di brokeraggio JLL e CBRE.
Aziende come JPMorgan Chase hanno puntato tutto sul lusso. A ottobre, JPMorgan ha annunciato il trasferimento al 270 di Park Avenue: un grattacielo di 60 piani dal valore di 3 miliardi di dollari — di proprietà dell’azienda — dotato di tutti i comfort di un resort spa di lusso, dalle vasche per immersioni calde e fredde alle sale per la meditazione, fino a 19 ristoranti e una selezione di caffetterie.
Ma questa trasformazione non si limita a New York. Le aziende in tutti gli Stati Uniti stanno investendo massicciamente in servizi di lusso per i propri dipendenti. La Oracle di Larry Ellison — che dovrebbe rilevare le operazioni statunitensi di TikTok — sta costruendo un campus tecnologico di 70 acri a Nashville che funzionerà come una città a sé stante e includerà un ristorante Nobu di alta fascia e un hotel.
Sebbene Garbarino noti che le “nap pods” (capsule per il riposo) siano attualmente il servizio più prenotato in un edificio adiacente al quartier generale di JPMorgan, sostiene che le amenities da sole non bastino a riportare i lavoratori in ufficio.
“Tutto ciò che stiamo vedendo nel commercial real estate ci dice che, francamente, lo spazio è diventato una commodity”, ha detto. “La location è ancora importante, ma non è più un elemento di differenziazione sufficiente”.
Sostiene invece che la loro efficacia dipenda spesso dalle policy aziendali e che i servizi aiutino a creare un ambiente sano per chi è tenuto a essere in ufficio a tempo pieno, piuttosto che fungere da attrattiva principale. “Questi elementi saranno il fattore di equilibrio”, ha concluso Garbarino. “Se devi lavorare giorno e notte ed essere qui tutto il tempo, vogliamo bilanciare il tutto con un ambiente di lavoro sano”.
Questo articolo è apparso originariamente su Fortune.com
