Il proptech ha rivoluzionato da tempo il settore immobiliare: l’utilizzo dell’intelligenza artificiale nel real estate ora permette di prevedere i trend di mercato e le nuove esigenze degli utenti. Secondo Patrick Albertengo, co-founder e amministratore delegato di Reopla, per qualsiasi scelta strategica nel mercato immobiliare ora è fondamentale disporre in tempi rapidi di valutazioni oggettive e affidabili degli immobili, soprattutto per realtà che gestiscono grandi patrimoni immobiliari come banche, società di asset management, credit servicing e perizia immobiliare.
Per questo la Reopla guidata da Albertengo, con sede a Torino e parte del gruppo Sprengnetter, ha lanciato il suo AVM (Automated Valuation Model), un modello di valutazione automatica in grado di valutare 10.000 immobili in 100 secondi, circa 100 immobili al secondo, con una precisione media del 91% e una percentuale di errore inferiore del 15% rispetto alla media del mercato, secondo la proptech torinese. Il meccanismo di base lo spiega lo stesso Albertengo, che ricorda come Reopla possa contare sul più grande database di compravendite immobiliari oggi disponibile in Italia: circa 1 miliardo di dati (9 miliardi, se si considerano le risorse a disposizione dell’intero gruppo Sprengnetter), fra cui 580.000 valori di compravendite avvenute negli ultimi 24 mesi, 9 milioni di prezzi di offerta registrati,
Cos’è e come funziona un AVM?
L’AVM, acronimo di Automated Valuation Model, è un modello di valutazione automatica capace di calcolare automaticamente e con grande accuratezza il più probabile valore di mercato di uno o più immobili in pochi decimi di secondo, rielaborando grandi quantità di Big Data attraverso algoritmi di intelligenza artificiale e machine learning. Le modalità di utilizzo possono variare da operatore a operatore. Nel caso di Reopla, inviando all’AVM i dati dell’immobile (come la superficie, l’indirizzo, la tipologia di immobile etc), il sistema li rielabora attraverso modelli matematici e statistici e fornisce, in brevissimo tempo, una valutazione automatica estremamente precisa, qualsiasi sia l’ubicazione del bene sul territorio nazionale. La piattaforma è anche in grado di sopperire alla eventuale mancanza di dati sull’immobile da parte della banca o della società che lo utilizza, recuperando e integrando automaticamente nella valutazione dati da altre fonti, come il catasto.
Quali realtà e figure professionali lo possono utilizzare e come?
Il nostro modello di valutazione AVM può essere utilizzato da tutte le realtà che hanno bisogno di conoscere il più probabile valore di mercato di uno o più beni immobiliari. Pensiamo, ad esempio, a un fondo d’investimento che ha bisogno di analizzare costantemente il valore del proprio portafoglio immobiliare, alle società specializzate in credit management o NPL che periodicamente hanno necessità di effettuare rivalutazioni massive dei beni a garanzia dei propri crediti, alla banca che ha l’esigenza di fare un’accurata analisi di rischio sulle ipoteche 0 alla corretta definizione del prezzo da parte di una società di perizia immobiliare. Ci sono poi società interessate a fornire online una prima valutazione immobiliare gratuita a futuri potenziali clienti con finalità di marketing e lead generation, come i franchising immobiliari, le società di intermediazione del credito, i portali di comparazione tariffe e i portali immobiliari. Le figure professionali coinvolte sono diverse a seconda della tipologia di società che utilizza la AVM e della finalità per cui viene utilizzato. Le principali sono il risk manager nelle banche, l’asset manager e il responsabile di valutazione delle società di perizia o di credit management e credit service, mentre nelle agenzie o portali immobiliari è usato dai reparti marketing e può assistere anche il lavoro dell’agente immobiliare. L’AVM di Reopla è utilizzato in molti di questi casi, ma le possibilità di uso sono potenzialmente molte di più. Nella nostra esperienza, spesso le richieste dei clienti ci portano a scoprire che la piattaforma può adattarsi a nuove esigenze collegate alla conoscenza del valore di un immobile, anche diverse da quelle che avevamo immaginato.
Come il mercato immobiliare può trarre vantaggio da un AVM?
In un mercato dove le persone sanno di poter avere rapidamente una prima idea del possibile valore del proprio immobile, poter offrire una valutazione online attendibile è un vantaggio competitivo per molti provider di servizi che possono quindi creare un intero nuovo metodo di contatto con futuri clienti offrendo un servizio ad alto valore aggiunto. In ambito bancario, invece, l’adozione di software AVM può velocizzare i processi di screening dei clienti in fase di erogazione di mutui e crediti nonché agevolare tutte le operazioni del reparto Risk management. I vantaggi che si possono ottenere cambiano in base alla realtà e al professionista che lo utilizza. L’AVM di Reopla può essere inoltre accompagnato, a seconda delle richieste, da un report con ulteriori dati socio-demografici, informazioni sull’andamento delle vendite e le caratteristiche specifiche della zona in cui è localizzato l’immobile, riuscendo a individuare anche minime variazioni di prezzo per aree molto piccole, come isolati confinanti.
Quali sono le caratteristiche di un AVM efficace e affidabile?
Per fornire valutazioni affidabili gli AVM devono poter lavorare su un ampio database di Big Data, che ne costituiscono la benzina e che deve essere il più possibile completo, aggiornato e capillare sul territorio in cui bisogna operare la valutazione. Poi c’è il motore dell’AVM, il complesso modello di valutazione che rielabora queste grandi quantità di Big Data e grazie all’impiego di algoritmi di Intelligenza Artificiale e Machine Learning è in grado di apprendere dai propri errori e migliorando la propria affidabilità nel tempo, valutazione dopo valutazione.
Sul mercato esistono molti software che si definiscono AVM ma che nel concreto spesso si limitano a interpretare i dati forniti dall’osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia delle entrate oppure i dati degli annunci sui portali immobiliari. Questi modelli, peraltro, se non supportati come da un vero e proprio team di Data Analyst in grado di elaborare modelli matematici complessi, rischiano di fornire valutazioni molto distanti dalla realtà, creando spesso danni ingenti all’immagine del provider della valutazione o, peggio ancora, portare l’utilizzatore a scelte errate basate sul valore scaturito.
Come cambia il ruolo dei professionisti real estate con l’avanzata degli AVM e delle tecnologie digitali nel settore?
Gli AVM sono una tecnologia nata a totale supporto dei professionisti dell’immobiliare e di tutti gli operatori che ruotano attorno a questo settore, e non un potenziale antagonista. Tali servizi, nonostante destinati a migliorare sempre più nel tempo, non potranno in alcun modo sostituirsi alle competenze specifiche e locali dei professionisti che anzi, potranno sfruttare gli AVM per generare contatti o supportare le proprie opinioni ma che poi, attraverso appunto una conoscenza del mercato molto approfondita, potranno andare a fornire un valore aggiunto reale e tangibile ai propri clienti.
